在构建房产投资组合的过程中，投资者几乎总会犯下至少一个代价高昂的错误。本文将逐一解析这些误区，助您规避陷阱。

　　成功的房产投资不仅在于"做什么"，更在于"不做什么"。依笔者之见，最需规避的误区很简单：切忌在现金流方面冒不必要的风险。事实上，即便拥有全球最佳的资本增长策略，若无力持有房产，一切皆是空谈。以下四大核心原则助我安枕无忧，并获得超越普通投资者的表现：

　　1. 坚守中端市场

　　不追逐高端豪宅，因其租客群体过窄；亦不涉足低端物业，因其租金收入不稳定。高端房产虽看似诱人，但租金越高，承受能力者越少，导致空置期更长（通常达3-4周）。若房产年空置一个月，4%的收益率将骤降至3.7%。低端物业则易吸引收入不稳定租客，即使最终收到租金，频繁拖欠仍将破坏现金流。中端市场却能提供大量稳定租客、更低空置风险与更可持续的收益。

　　2. 聚焦首府城市

　　澳大利亚75%的就业岗位集中于五大首府城市（悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯、阿德莱德），这些地区更贡献全国80%的人口增长。偏远地区或有一时热度，却缺乏长期经济与人口基础。房产投资中，这些基本面因素至关重要。既然五大城市已有充足机会构建优质投资组合，何必冒险押注区域性市场？

　　3. 优选新房胜旧房

　　这一原则常令人意外。部分投资专家推崇老旧房产，因其表面收益率更高。但细算现金流账目，新房几乎总是胜出。我不选择旧房原因有三：维护成本不确定且波动大；无法通过折旧抵税持有成本。我宁愿牺牲0.5%的租金收益率换取新房优势。以75万澳元同级房产为例：

　　老旧房产虽租金略高，却无折旧抵税（意味着退税更少），且维护费、空置率与保险费更高。这些隐性成本将持续侵蚀实际收益。选择新房不仅能降低风险，还能吸引优质租客，通过杠杆持有更多资产（本例中旧房首付仅够买两套新房），最终因抗风险能力更强而实现长期持有。

　　4. 坚持长期持有

　　每次出售都意味着承担中介费、资本利得税，以及重新入市的印花税等成本。我的策略是"只买不卖"：选择现金流稳健的"平淡"资产长期持有。由于房产不消耗现金流，即使遭遇突发状况，也无需被迫抛售高维护、负现金流的资产。

　　总结而言，我拒绝为略高收益率涉险偏远地区，不抱侥幸心理购买老旧房产，更不盲目追逐社交平台上光鲜的高端社区。严守这四大原则，方能行稳致远。