从交割前到售出后，本文将助您厘清投资房产税务处理的复杂环节。
购买投资房产令人振奋，但从签约到迎来首位租客的这段时间，税务处理往往容易令人困惑。有些成本可立即抵扣，有些需计入资本利得税的成本基础，还有些只能通过折旧逐年申报。
在准备出售房产时同样如此。了解这些差异有助于当下节省税款，并优化未来税务状况。随着澳大利亚税务局将房产投资者列为重点监管对象，准确申报税务尤为重要。
从签约到交割阶段
此时您尚未成为房产所有者，因此无任何可抵扣项。律师费、购房印花税、买方中介费及验房报告等费用均应计入房产成本基础。这些成本将在最终出售时降低资本利得税税负，但无法提供年度抵扣。
贷款设立费与其他借款成本处理方式略有不同：在房产产生收益前不可抵扣，但一旦房产可出租，通常可分五年（或贷款期限，以较短者为准）摊销抵扣，而无需计入资本利得税成本基础。
从交割到首次招租广告期间
交割完成后，您开始承担贷款利息、市政费、保险费和物业费等持有成本。在房产真正具备出租条件前，这些支出不可抵扣，但可计入资本利得税成本基础以降低未来售房收益。
此期间的装修改造费用同样不可立即抵扣，它们属于资本性支出。不过待房产可出租后，可通过资本 works 折旧逐年申报。
从首次招租到租客入住阶段
关键转折点是房产首次发布招租广告之日。自此日起：
贷款利息、市政水电费、保险费、物业费和广告费即使处于空置期也可抵扣
物业管理与租赁中介费在支付年度即可抵扣
修复出租期间损坏的维修费可抵扣，但购房时已存在问题的"初始维修"不可直接抵扣（需计入成本基础或折旧）
改善型装修改造（如翻新厨房）属资本性支出，不可立即抵扣，但可通过资本 works 折旧逐年申报（需统筹考虑租赁市场回报与长期税务效益）
出租或可出租期间
从发布招租广告到停止出租期间，以下费用持续可抵扣：
贷款利息、市政水电费、保险费、土地税、物业费及管理费
招租广告与租赁成本
维持房屋可租状态的维修费（不含初始维修）
合格新资产与资本 works 折旧
若租客交替间出现合理空置期且保持招租状态，持有成本仍可抵扣。关键判定标准是房产是否按市场租金积极招租，而非实际占用状态。
折旧规则须知
您安装的新资产及合格资本 works 可申报折旧。但需注意：自2017年起，购房时原有的二手设施通常不可计提折旧。因此务必保留新资产的成本与安装日期记录，以确保准确申报。
最终阶段：售房准备与交割
决定出售后，房产可能经历粉刷、换地毯、拍卖挂牌至交割的空置期。此期间的持有成本（利息、市政费、保险等）不可抵扣，因房产已停止创收且不再招租。
为提升售价的装修费用不可抵扣，但可计入资本利得税成本基础。此处需谨慎规划：部分改造能真实增值，而过度投入可能无法获得预期回报。中介佣金、营销费及法律费用等售房成本同样计入成本基础，这些支出将降低资本利得税税负，但不在售房年度产生抵扣额。
折旧与资本利得税关联性
重要提醒：持有期间申报的所有折旧（含资本 works 与设备折旧）会降低您的成本基础。这意味着以往享受的抵扣将在售房时增加应税资本利得。实践中：每年折旧抵扣带来节税效益，售房时需调减成本基础以避免"重复获利"。但这不应成为放弃申报折旧的理由，因为前期节税效益与资本利得税折扣通常仍使投资者受益。
税务规划的重要性
投资房产的税务处理高度依赖"购买-首租"与"售房准备"两个时间窗。精准规划装修改造策略、借款成本处理与售房时机，能有效避免过度投入、准确申报年度抵扣并优化最终税负。保留票据与记录至关重要，但结合个人情况的专业税务建议同样不可或缺。每位投资者情况各异，若需确保申报准确性与资本利得税规划，建议咨询会计师定制投资房产策略。
