工党在大选中大获全胜，这赋予了其解决住房危机的权力，而住房危机是此次竞选活动的核心议题，但其标志性政策会缓解还是会加剧住房负担能力的困境呢?

工党政府在大选中大获全胜，这确保了其标志性住房政策得以推行，该政策通过 5%的首付计划鼓励首次购房者进入房地产市场。

鉴于有人担心将于 2026 年 1 月 1 日生效的这项政策可能会进一步推高房价，首次购房者只需支付 5%的首付，就能免交平均约 2.3 万澳元的贷款抵押保险(LMI)。

根据该计划，联邦政府将为房产价值的 15% 提供担保。该计划没有收入上限，也没有购房价格限制。

阿尔巴尼斯政府已承认，若要使该计划避免引发适得其反的房价上涨，还必须出台更多政策来改善严重的住房供应短缺问题。

工党承诺将投入 100 亿澳元，与州政府开发商和行业合作，在未来八年为首次购房者建造多达 10 万套新住房。如果一切按计划进行，首批 10 万套住房将于 2027 年完工。

阿尔巴尼斯在竞选活动中表示：“我们需要给人们一个公平的机会，尤其是年轻人。”

他说：“但我们有一项全面的 430 亿澳元的‘澳大利亚住房计划’，确保无论是增加社会住房、增加私人租赁还是通过我们的‘购房援助计划’增加住房自有率，所有这些都将提供帮助。”

当然，关键在于供应，这也是我们提出增加住房供应计划的原因。

房价上涨是祸因还是解药

房地产市场专家和机构对于政府政策能否实现其目标意见不一。

澳大利亚房地产协会(REIA)表示：“工党的住房政策反映出需要采取大胆而平衡的方法，这与 REIA 的《为所有澳大利亚人打造家园选举计划》的许多方面相契合。”

澳大利亚住房协会主席利安·皮尔金顿(Leanne Pilkington)表示，此次选举凸显了稳定且切实可行的住房政策的至关重要性。

皮尔金顿女士表示：“工党重新执政，获得了强有力的授权，要在全国范围内解决住房负担能力问题，并提高住房自有率。”

我们欢迎工党对供应和可负担性的重视。

皮尔金顿女士表示：“为首次购房者提供支持是弥合住房获取方面代际鸿沟的关键一步。”

她补充说，维持当前的负扣税和资本利得税安排将确保投资者的信心以及租赁市场的稳定。

随着政府准备着手实现新建 120 万套住房的目标，其成功与否还将取决于能否解决包括规划和分区审批延误、关键劳动力短缺以及建筑成本高昂等结构性难题。

雷·怀特集团首席经济学家内里达·康尼斯比直言不讳地指出，政府标志性购房定金政策的意外副作用可能会适得其反。

在将住房可负担性置于政策核心的政府领导下，澳大利亚的房地产市场即将迎来重大变革。

阿尔巴尼斯政府的全面住房计划虽然旨在提高首次购房者的购房便利性，但在供应侧措施生效之前，短期内可能会推高房价。

在扩大后的计划下，预计每年约有 8 万名澳大利亚人能够进入房地产市场，而目前通过收入上限版本进入房地产市场的仅有 5 万人。

康尼斯比女士表示：“通过取消贷款人抵押保险这一重大障碍以及无需支付 20% 的首付，该政策大幅降低了购房门槛。”

对于悉尼的典型房产而言，这可能意味着所需首付从 20 万澳元降至 5 万澳元——对于有购房愿望的人来说，这可能意味着节省数年的储蓄时间。

但她援引独立的政府研究称，短期内价格有可能上涨。

澳大利亚生产力委员会关于首次购房者的激励措施的研究始终表明，在没有相应增加供应的情况下，提高购买力的措施通常会导致目标市场细分领域的房价上涨。

随着更多买家能够同时进入市场并争夺现有的住房存量，房价上涨的压力不可避免。

联邦政府采取行动的时候到了

奥利弗·休姆公司的首席经济学家马特·贝尔表示，如果没有有效的供应保障，需求侧政策对扭转住房危机几乎起不到什么作用。

我们已经面临无法达成国家住房协议五年内建造 120 万套住房这一目标的局面，缺口将超过 40 万套。

贝尔先生表示：“为首次购房者提供资金支持，未来 8 年内建造 10 万套新住房，投入 5400 万澳元用于模块化和预制房屋建造行业的发展，为建筑学徒提供现金奖励和优先雇佣激励措施;这些政策与已经在推进的 3 万套新的社会住房和经济适用房相结合，在未来 3 至 5 年内对住房供应的影响微乎其微，更不用说未来十年了。”

住房供应的大部分工作由州和地方政府落实，但联邦政府也确实有一些手段可用。鉴于工党此次以如此强大的授权回归，推行这些政策，或许可以考虑再辅以一些额外举措，在供应方面切实推动局面取得实质性进展。

他主张政府可以考虑匹配联盟党承诺投入的 50 亿美元用于建设有利于住房开发的基础设施，这或许是联邦政府能够对新住房供应产生最直接、最迅速影响的方式。

他补充说，为各州和领地提供财政激励措施，以缩短规划审批时间并加快新住房(包括填充式住房和绿地住房)的分区审批，也会有所帮助。

“建租一体化”模式更具吸引力

除了住宅地产，莱坊首席经济学家本·伯斯顿表示，此次选举结果不会对商业地产的前景产生实质性影响。

他表示：“关税的影响以及降息的前景更具意义，不过这确实明确了住房政策的方向，并将对快速发展的居住领域起到支持作用。”

对于“建造后出租”(BTR)而言，这意味着近期通过的管理投资信托(MIT)改革措施将保持不变，这将让主要的海外投资者放心，政府支持他们继续在该领域投资。

对于专门建造的学生公寓，两党都曾提议减少国际学生的数量，但政府已暗示会减少得更少。