关键的外卖
“错失恐惧症”（fear of missing out）开始显现——购房者和投资者害怕市场正在远离他们。
房地产市场去年增长强劲，2024年伊始势头强劲，但由于购房者和投资者担心市场正在远离他们，FOMO开始显现出来。
这个房地产周期与我经历过的其他周期不同，买家为了进入市场而牺牲了他们的选择标准。这导致一些买家在他们认为价格便宜的地区购买未见的房产。
这股房地产热潮是由大量移民、低失业率以及消费者信心增强之际缺乏优质房产等因素推动的。自住业主约占所有房地产交易的70%，但投资者通过他们的FOMO创造了房地产繁荣。
房地产投资者在购买房产时，应始终基于分析研究，考虑当地人口统计、租金潜力、自住市场、土地与资产比率以及制造资本增长的能力等因素。
FOMO导致投资者在购买房产时做出妥协，这是FOMO最大的错误之一。我目前看到的一个错误是，投资者买断了计划，尽管他们知道，新建公寓和期房长期以来都是糟糕的投资。
去年，我们的房地产市场增长强劲，许多地区的资本增长达到了两位数，2024年开始强劲增长，部分原因是a级住宅或投资级待售房产供应不足。
这开始表现为错失恐惧症（fear of missing out）——购房者和投资者害怕市场正在远离他们。
这在一定程度上是因为媒体正在改变其信息，不再暗示房地产市场低迷或固定利率抵押贷款悬崖，而是现在报道新的创纪录的价格，强劲的拍卖清盘率和暴涨的租金。
当利率最终开始下降时，情况只会变得更糟，届时将有大量买家和卖家重返市场。
我最近听到有人说，我们的房地产市场正在经历墨西哥浪潮。
你知道，就像在板球或足球比赛中发生的那样。
一个人开始，另一个人加入，直到整个人群的手都在空中，循环强度不断增加。
他们觉得他们必须进入这个市场，尤其是在待售的好房产短缺的情况下。
我发现这个周期与我经历过的其他周期非常不同。
通常在房地产周期开始时，人们会转向优质房产——人们会记住那些在经济低迷时期能很好地保值的房产，而避开二手房产。
但今年到目前为止，我看到一些买家非常担心市场会与他们擦肩而过，以至于他们为了进入这个市场而牺牲了自己的选择标准。
事实上，许多人在他们认为价格便宜的地方买房，比如澳大利亚边远地区，尤其是珀斯。
不幸的是，我们已经看到了这一切的结局，而且并不总是美好的景象。
因此，让我们来看看我看到的购房者和投资者犯的一些常见的FOMO错误，因为他们的情绪驱动了他们的决定。
实际上，我们的房地产市场在做他们一贯做的事情，周期性地运行。
每次低迷之后都会有一个回升，最终导致价格快速增长，我们称之为房地产繁荣。
这一次，历史上激增的移民，低失业率，以及在消费者信心增强的时候缺乏好的房产可供出售，因为许多澳大利亚人认识到我们已经达到了利率的顶峰，通货膨胀正在得到控制。这些因素共同造成了需求激增，推高了房地产价格。
值得记住的是，从长远来看，自住业主占所有房地产交易的70%左右。
但通常是投资者通过他们的FOMO创造了房地产的繁荣，然后最终，投资者因为F.O.B.E（害怕提前购买）而远离市场，从而加剧了房地产的低迷。
有趣的是，这个周期最初是由自住业主和首次购房者推动的，但现在房地产投资者正在进入市场。
当你买房子的时候，你的购买决定很大一部分是基于情感，而一小部分是基于逻辑的。
这是可以理解的，因为你的家是你养家糊口的地方。这是你的避难所。
然而，当涉及到投资时，让你的心主宰你的购买决定是一个应该不惜一切代价避免的常见陷阱。
让你的情绪影响你的判断意味着你更有可能在购买时过度投资，而不是为你的投资目标谈判最好的价格和结果。
房地产投资者应该根据分析研究来购买房产，看看诸如……
通过回答这样的问题，而不是因为你喜欢窗帘或认为它会成为一个很好的度假胜地而购买房产，你是基于经济利益而不是个人感受来考虑的。
归根结底，投资要看的是数字和证据，而不是情绪。
我看到房地产投资者犯的两个常见的FOMO错误是，他们要么行动过于冲动，要么过于谨慎，根本不行动。
第一种是过于匆忙，担心市场会逃离他们。
在这个过程中，他们犯了FOMO错误，避免进行彻底的尽职调查。
他们急于击败竞争对手，以至于放弃了冷静期，或者不进行必要的建筑和害虫检查或地层搜索。
其他人则错过了让律师审查销售合同这一关键步骤。
FOMO犯的另一个错误是，在匆忙中，买家忽视了缺陷和潜在的维修，最终当他们购买一处存在结构性问题的房产时，他们可能会导致他们本应避免的问题，并可能产生巨额的维修费用。
毫不奇怪，当投资者情绪化地买入时，他们可能会付出过高的价格。
我不是建议你买便宜货；如今，这些房产非常稀缺，但如果你支付的价格远远高于银行对房产的估值，就意味着你必须支付比计划更多的存款，还要支付更多的印花税，还要承担比你需要的更多的抵押贷款。
另一个极端是那些拖延和等待的投资者，直到他们知道一切，或者直到时机刚刚好，或者直到他们找到一个讨价还价的机会。
就像我说的，你今天不太可能找到便宜货，你也不应该试图把握市场时机。
当然，我理解为什么投资者会认为这样做是正确的。
我知道很多理财规划师都推荐“适时”投资，这意味着你必须知道什么时候买，什么时候卖。
这些投资的时机至关重要：如果你低买高卖，你就会做得很好。
但是如果你选错了时间，你的钱就会一笔勾销。
股票、大宗商品和期货往往是“什么时候”投资。
我宁愿把我的钱投入“如何”投资，比如房地产，它的价值稳步增长，价格不会有太大的变化（当且仅当你购买了正确类型的房产），但仍然足够强大，可以通过杠杆的好处产生财富产生的回报率。
虽然时机在“如何”投资中仍然很重要，但它远不如你如何购买它们以及如何增加价值那么重要。
大多数“何时”投资工具（如股票市场）只产生少数大赢家，但往往有数百万的输家。另一方面，如果你遵循一个经过时间考验的策略，房地产产生了数百万富人，只有少数输家。
房地产投资是一个长期的游戏——它是一个过程，而不是一个事件，而且，就像生活中的其他事情一样，如果房地产投资者没有计划，他们就会计划失败。
试图建立一个利润丰厚的房地产投资组合，一个有一天会给你财务自由和生活选择的投资组合，而没有攻击计划，就像出发旅行没有地图一样……你将不可避免地走错方向，最终迷路！
事实上，计划就是把未来带到现在，这样你现在就可以做点什么！
通过房地产成功地创造财富需要你设定目标，确定你想在哪里结束，然后设计一个有凝聚力的计划来实现这一目标。
你需要同时关注短期和长期，并确保你的投资决策与你的整体战略相一致。
弄清楚你想在收入方面达到什么目标——你是追求短期收益还是长期资本增长——以及作为一个聪明的投资者，你如何才能最好地管理你的现金流。
为了达到你的收入目标，你需要买什么类型的房产？
仔细考虑你的投资旅程，你更有可能在你想要的地方结束。
所以计划你的行动，然后激活你的计划。
如果你是一个寻找久经考验的房地产投资策略的初学者，或者是一个陷入困境的老投资者，或者你只是想要一个客观的关于你的情况的第二意见，为什么不让Metropole的独立房地产策略师为你制定一个个性化的战略房地产计划呢？
当你有一个战略财产计划，你更有可能实现你想要的财务自由，因为我们会帮助你：
真正的好处是，你可以比一般投资者更快、更安全地通过房地产投资组合来增加财富。
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当房地产市场蓬勃发展，FOMO开始出现时，一些投资者走捷径，偷工减料或改变策略，只是为了进入市场。
有时，他们决定购买某种特定类型的房产，是因为他们看到其他人在购买，或者是因为他们认识的人在上周日的Bar-B-Q上做了推荐。
如果你的目标是通过房地产投资获得财务自由，这是一个关键时刻，坚持一个行之有效的策略。
战略投资者做的是一直有效的方法，而不是寻找现在有效的方法。
他们购买的是自住业主和租户长期持续需求的投资级房产，而不是寻找下一个热点的短期解决方案。
我发现很多房地产投资者都希望一夜暴富。
他们认为房地产能快速解决他们的财务问题，但事实是，在房地产中寻求短期收益更多的是投机行为，而不是战略投资。
事实上，大多数房地产投资者需要20至30年的时间才能建立一个安全、足够大的资产基础，从而获得实质性的财务自由。
我的策略是用你从一处房产中获得的资本增长杠杆到另一处房产中，然后用你从这两处房产中获得的综合收益，购买更多的房产来增加你的投资组合。
更好的是，你可以用别人的钱（从银行借的）来做这件事。
没有其他商品能让你如此成功地做到这一点。
事实上，REIA的统计数据显示，澳大利亚房价在过去25年里飙升了500%以上。
通过耐心和坚持不懈地进行房地产投资，你将获得比寻找“下一件大事”多得多的成功（和财富）。
购买久经考验、长期持续增长的高性能房产是确保你登上房地产阶梯顶端的唯一途径。
房地产投资是一场金融游戏，中间夹着一些房子。
战略房地产投资者有一个财务计划，允许他们不仅购买一处房产，还购买一处又一处房产。
顺便说一下，银行不会帮你计划的。
这就是为什么你需要一个精通投资的金融经纪人作为你团队的一部分。
在今天的市场中，我看到买家犯的一些FOMO金融错误包括：
尽管在资本增值方面，他们的房产所处的位置会起到80%的推动作用，但一些投资者过于渴望在某个特定的郊区买房，以至于在该郊区的错误位置买房。
当涨潮抬高所有船只时，沃伦·巴菲特（Warren Buffet）明智地说，一旦潮水退去，你就会看到谁在裸泳。
当然，在这个不断上涨的市场中，大多数房产现在可能卖得很好，但当市场最终放缓时（这总是会发生），二线地区（甚至是投资级郊区）的房产将会萎靡不振，受到资本增长放缓的影响，并且很难找到好的租户。
然而，一些买家正在妥协，在靠近主干道或太靠近铁路线或洪水易发地区购买，而不是在他们负担得起的邻近郊区购买，由于价值的“连锁反应”，这可能会从价值的上升中受益。
其他人则在偏远地区买房，因为那里更便宜，他们希望“逃离城市的趋势”能继续下去。
然而，资本增长的主要驱动力将继续是经济增长、就业增长和人口增长，这些在我们的大城市更为普遍，所以不要与大趋势作斗争。
在澳大利亚，我们似乎有2700万房地产专家，因为目前，每个人似乎都对我们的房地产市场有自己的看法。
但要注意你听的是谁，读的是哪个媒体的报道。
你不仅要避开那些从未成功投资过房地产的善意亲戚朋友的建议，还要小心那些所谓的房地产“专家”，他们向你提供如何通过房地产快速致富的建议。
我要明确一点，我坚信投资者应该听取建议，但他们应该向那些在多个房地产周期中有可靠投资记录、并取得了你所寻找的投资成功的人学习。
这些顾问会帮助你在房地产投资之旅中避开许多潜在的地雷。
但是如果你没有为他们的建议付费，那么很有可能你就是产品，因为“顾问”必须从他们所照顾的其他感兴趣的人那里获得报酬。
今天的市场，一些买家觉得他们必须迅速做出决定，导致许多人在购买房产时妥协，当然，这是最大的FOMO错误之一！
首先，你需要选择合适的投资地点，因为它正在经历中产阶级化，或者因为它是富裕的自住业主想要购买的地方，所以它的表现将超过平均水平。
然后你需要买一套投资级的房产，这种房产在未来会受到自住业主和租户的持续强劲需求。
虽然任何房产都可以成为一种投资——只要把业主赶出去，租一个房客就行了——但目前市场上只有不到4%的房产是我所说的“投资级”房产，这些房产将在长期内带来创造财富的回报率。
但目前，FOMO正在导致投资者购买错误的房产或在错误的位置购买好房产。
我目前看到的一个错误是，投资者买断了计划，尽管他们知道，新建公寓和期房长期以来都是糟糕的投资。
一些买家让自己的情绪成为阻碍，希望市场继续上涨，以弥补他们购买这类二手房所支付的溢价。
这是记住沃伦·巴菲特的名言的好时机——“财富就是把钱从没有耐心的人那里转移到有耐心的人那里。”
