关键的外卖
讨论影响房价的经济因素的新闻文章层出不穷，但令我吃惊的是，对房价增长的预测经常失准。
请记住，大多数买家和卖家可能不是理性的，他们的购买决定受到许多因素的影响，其中大多数是非财务因素。这就是为什么许多经济分析和房地产价格预测都不准确的原因。
州际移民比海外移民更具变数。2008年至2018年期间，昆士兰州的净州际移民平均每季度3000人，比长期趋势低50%。
在澳大利亚，大约75%到80%的房产是通过抵押贷款购买的。然而，银行使用比实际利率高出3%的基准利率来计算借款能力，这意味着中低收入者往往无法贷款投资房地产。
投资者和购房者的借贷能力受到限制，导致珀斯、阿德莱德和布里斯班等城市的房价上涨。我不认为住房供应的增加会对投资者产生重大影响，因为我们在高效、按时建设基础设施方面的记录很差。
首都城市的公寓供应会影响价格上涨。在已经拥有必要基础设施的市中心地区，人口密度的增加可能会影响房地产价格的上涨，对当地的了解和研究是评估这种风险可能性的必要条件。
关于影响房地产价格的经济因素的新闻文章层出不穷：利率、失业率、新房供应、重新规划和人口增长——仅举几例。
在密切关注房地产市场20多年后，我有两点观察要分享。
首先，我希望每个预测都有一美元声称澳大利亚没有建造足够的房屋；这一结论每年都在重复出现，往往得到房地产业资助的分析的支持。
其次，房地产价格增长预测经常失准，这让我感到震惊。
我最近就这个话题采访了Betashares的首席经济学家大卫•巴塞尼斯（David Bassanese），我认为在这里分享一下我的见解会很有用。
在预测房地产价格走势时，重要的是要记住，三分之二的购房者是自住业主。
他们的购买决定受到许多因素的影响，其中大多数是非财务因素。
例如，如果买家打算在那里住上几十年，并从靠近家人、工作和学校等生活方式优势中受益，他们可能不会介意为一套房子支付稍高的价格。
相比之下，当我们购买股票时，我们会仔细考虑从未来的投资回报来看价格是否合理。
股票每天交易数千次，允许价格发现机制准确反映其内在价值或技术价值。
这使得预测投资者行为变得更容易，因为他们的决策通常是基于合乎逻辑的财务数据。
这正是许多经济分析和房地产价格预测的不足之处——它们往往忽视了行为金融学的影响。
以围绕“固定利率悬崖”的分析为例，该分析在2023年初受到了极大关注。
许多评论人士预测，抵押贷款违约和欠款将会增加。
然而，他们忽略了房主会竭尽全力避免出售他们的房子。
如果失业率保持在低位，利率和还款的上升不太可能引发强制销售——但肯定会导致消费者支出下降。
此外，银行在评估贷款申请时要有3%的缓冲，而信贷条件相对紧张，因此借款人必须通过很多循环才能获得贷款批准。
这就是为什么我在2023年初写道，“固定利率悬崖”可能不会发生。
关键在于，你不能只依赖数据；了解业主的心理和贷款条件也同样重要。
我讨论了我认为对长期房地产投资者最有用的指标。
州际移民的长期趋势是，新南威尔士州每季度流失约5000人，维多利亚州流失约1000人，昆士兰州增加约6000人。
如下图所示。
值得注意的是，在2008年至2018年（黑色矩形）期间，昆士兰州的净州际移民平均每季度有3000人，比长期趋势低50%。
在此期间，房价中位数年增长率仅为2.3%，与通胀率大致持平。
自2018年以来，州际移民和房地产价格都在上涨。
虽然珀斯没有显示在图表上，但重要的是要强调，从2013年到2020年底，州际移民是负的。
然而，自2021年初以来，它已明显转为正值，导致过去18个月房地产价格强劲增长。
当谈到海外移民时，各州之间的分布往往相对一致：34%去了新南威尔士州，31%去了维多利亚州，15%去了昆士兰州。
在我看来，州际移民是房地产市场情绪的一个很好的代表——本质上反映了房主对某个特定州的看法。
在澳大利亚，大约75%至80%的房产是通过抵押贷款购买的，这使得获得信贷成为推动住房需求和价格上涨的重要因素。
利率设定会影响房地产需求。
当利率较低时，借贷能力会增加，这使得人们更能负担得起房产所有权。
然而，利率并不是唯一需要考虑的因素。
目前，我们看到利率处于近20年来的高点，但贷款额仍然很高，仅比2021年的创纪录水平低14%。
可能影响更大的是信贷政策设置，因为这些政策决定了哪些家庭和人口可以获得贷款。
银行使用基准利率来计算借款能力，目前设定的基准利率比实际利率高出3%。
这意味着他们实际上是在使用9%到10%的利率（分期25年摊销）来评估申请人的借贷能力。
其结果是，中低收入者往往无法贷款投资房地产。
这在CBA的数据中很明显：今年上半年，51%的投资借款人家庭收入在20万至50万美元之间，而24%的家庭收入超过50万美元。
总的来说，75%的投资借款人的收入超过20万美元，这表明贷款投资房地产主要适用于高收入者。
即便如此，高收入者也不得不面对较低的借贷能力。
限制借贷能力的一个后果是，投资者和购房者必须把目标对准更能负担得起的地区。
我相信这一趋势推动了珀斯、阿德莱德和布里斯班等城市的房价上涨。
关于澳大利亚的住房供应有很多讨论。
在过去的20年里，我一直读到报告说，我们没有建造足够的住房，而且存在供应短缺。
然而，在我看来，市场似乎相对平衡。
要使供应的增加对投资者产生重大影响，我们需要大量涌入新住房和必要的基础设施来支持它。
这种情况在澳大利亚任何地方发生的可能性都很低——我们在高效、按时建设基础设施方面的记录很差。
因此，我认为，关注高质量、投资级地产的投资者不应过度关注新增住房供应。
在已建成的投资级地区，增加住房供应的主要方式是通过更高密度的开发，比如建造更多的公寓和联排别墅。
Peter Tulip博士研究了开发法规和限制对住房供应和可负担性的影响。
他的研究结果表明，过于严格的规划法规在很大程度上加剧了住房负担能力的恶化。
首都城市的公寓供应也会影响价格上涨。
例如，我们看到1999年至2009年墨尔本的公寓供应量显著增加，2012年至2016年布里斯班的公寓供应量显著增加。
在此期间，供应激增导致公寓价格上涨放缓。
州政府正在向地方议会施压，要求批准在已经具备必要基础设施的市中心地区进行更多开发。
他们是否会成功是另一个话题。
然而，这些地区人口密度的增加确实会影响房地产价格的增长，评估这种风险的可能性需要了解当地情况并进行研究。
为了有效地预测房价的增长，了解自住业主的心理是至关重要的。
买房是一项长期的承诺，业主在考虑出售之前可能会经历各种各样的挑战。
信贷政策设置和借贷能力发挥着重要作用，因为它们决定了流入房地产市场的资金量以及哪些买家是活跃的。
州际移民也可以作为情绪变化的一个指标，往往预示着房地产价格增长的变化。
最后，规划限制的严格程度和公寓供应水平会显著影响特定地区的房价上涨。
