房地产投资者经常谈论“收益高”的房地产。现金流为正的术语在房地产论坛上随处可见。
一些成功的投资者通过正收益策略积累了大量财富，然而，许多人并不完全理解这一点。
同时实现卓越的资本增长和强劲的租金回报，有点像圣杯。
在大多数情况下，特别是在当前利率水平下，如果投资者渴望实现资本增长，他们在房地产收购之初就必须面对现金流为负的前景。
负现金流的大小才是关键。
一个强劲的负现金流会因为几个原因削弱一个投资计划。
首先，如果没有很好的计划，它会侵蚀你的积蓄，并对重要的生活方式（和非自由裁量的）决定产生负面影响。
例如，如果投资性房产对一个家庭在食品、服装、教育、燃料或交通方面的支出能力产生不利影响，那么投资性房产就不会持续太久。销售成本将进一步放大任何损失。如果娱乐也受到限制（达到制造不快乐的程度），投资者可能也会决定出售。
强劲的负现金流也会阻碍投资者继续投资。如果贷款服务处于投资者的最大能力范围内，那么对进一步投资的唯一缓解将是大幅加薪，或现有物业的租金强劲增长。
再多的额外股本也无法改变这一点，因为服务的关键在于客户偿还债务的能力，而不是他们获得另一笔存款的能力。
假设当投资者对现金流敏感时，他们会瞄准租金收益更高的房产，这是有道理的。当一些人计划以长期“买入并持有”的方式收购许多房产时，他们会采用这种方法。
但他们预测最终结果的频率有多高？为什么这一点如此重要？
买家通常不会考虑的是资本增长和租金增长之间的关系。总租金收益率的变化类似于一艘被操纵的船；通常缓慢。近年来，墨尔本的租赁资源有所减少，即使有关租金压力的头条新闻不断，过去两年的总租金收益率仅从3%升至3.4%。
大多数墨尔本投资者都会注意到租金的上涨，但在当前的利率环境下，这还不足以缓解持有房产的压力。
因此，如果总租金收益率相当稳定，这意味着高资本增长率的表现可能会在长期内经历类似的租金增长。
租金增长和资本增长之间的关系类似于DNA链。租金增长和资本增长经常在相反的方向上波动，但从长远来看，租金和资本增长（总租金收益率）之间的比率是相当一致的。
这表明，随着时间的推移，拥有更高资本成长性资产的投资者将享受更高的租金。
挑战依然存在；服务和现金流。
投资者如何选择合适的房产，为自己提供丰厚的退休后收入？
假设一个庞大的低价房地产投资组合会让投资者更快地实现最终目标，这通常是一个有缺陷的模式。多处房产就等于多处头疼和一大笔维护费用。一旦引入州际控股，这种负担也会增加。
相反，将一系列增长缓慢、租金收益高的房产，以及所需的维护成本和附加税纳入建模，是个好主意。
就像金发女孩和她的粥一样，重要的是要为个人投资者量身定制计划，以使其恰到好处。
