海外移民是澳大利亚房价上涨背后的罪魁祸首，这种说法经常被重复，但实际上经不起推敲。
虽然移民对我们的人口增长贡献巨大，但对房价的影响远比许多人认为的要微妙得多。
因此，在我深入研究房价增长的真正驱动因素之前，让我们先澄清一下....
除了对住房需求的误解之外，重要的是要认识到海外移民给澳大利亚带来的巨大好处。
移民不仅对人口增长有贡献，而且对更广泛的经济、文化和社会也有贡献。
他们是澳大利亚在全球舞台上保持活力和竞争力的重要组成部分。
从经济上讲，移民往往更年轻，技术更熟练，有助于填补各个行业的严重劳动力短缺。
据澳大利亚内政部（Department of Home Affairs）称，技术移民约占澳大利亚移民总人数的70%。
技术工人的大量涌入通过提高生产率和解决技能差距来支持经济增长，特别是在医疗、技术和工程等领域。
例如，澳大利亚近三分之一的医生和超过20%的护士出生在海外，这凸显了移民对维持和改善我们的公共服务至关重要。
此外，移民以其创业精神而闻名，有助于创造新的企业和就业机会。
政策发展中心（Centre for Policy Development） 2020年的一项研究发现，移民创业的可能性几乎是澳大利亚出生人口的两倍。
这些企业不仅创造了就业机会，还促进了创新和竞争，这对整个经济都有好处。
移民也丰富了澳大利亚的社会和文化景观。
移民带来了不同的观点、传统和技能，增强了澳大利亚的多元文化社会。
这种多样性反映在艺术、美食、体育甚至商业运作方式上。
它有助于建立一个更具包容性和全球联系的社区，使澳大利亚成为一个更具活力和吸引力的居住地。
此外，移民的存在支持了国际关系和贸易的增长。
随着澳大利亚寻求加强其在亚太地区及其他地区的经济关系，多元文化的劳动力和商界在与其他国家建立桥梁、推动出口和吸引国际投资方面发挥着关键作用。
虽然澳大利亚确实是发达国家中海外移民率最高的国家之一，但这与房价上涨并不直接相关。
移民倾向于先租房再买房，而当他们买房时，往往是在抵达后多年。
数据显示，只有大约15-20%的移民在抵达澳大利亚后的五年内成为房主。
相反，他们住在更实惠的租赁市场，通常住在更小、成本更低的住宅里，其中很大一部分集中在大城市的几个郊区，那里住着他们社区的其他人。
要理解过去几年房价飙升的原因，我们需要超越移民的范畴，考虑更广泛的因素。
虽然供求比是房价增长的一个重要因素，但其他因素包括信贷供应、当地经济实力、消费者信心、生活方式趋势、国内移民和货币价格。
低利率：当然，最近房价上涨的最重要因素之一是我们经历的“一代人一次”的房地产繁荣，此前多年的历史低利率在新冠疫情期间进一步下降。
在2019年之前，由于澳大利亚央行试图提高通货膨胀率，利率已经很低，然后利率降至创纪录的低点，在2021年触底0.1%。
借贷成本的降低刺激了需求，因为买家能够获得更实惠的融资，从而全面推高了房价。
供应限制：住房供应严重瓶颈是过去几年房价上涨背后的一个主要因素。
分区限制、缓慢的规划审批和有限的土地释放造成了长期的住房供应不足。
例如，在悉尼，新住房项目的平均审批时间可能从5年到10年不等，导致供应严重滞后，无法跟上需求的步伐。
政府政策:
各种政府激励措施也在扩大需求方面发挥了作用。
首屋业主补贴（First Home Owner Grant）和印花税优惠等政策让买家更容易进入市场，但往往没有相应增加住房供应。
这些激励措施刺激了本已供不应求的市场的需求，进一步推高了价格。
在试图解释住房负担能力等复杂的经济问题时，很容易把海外移民作为替罪羊，但很明显，将澳大利亚的住房负担能力问题归咎于海外移民是一种误导。
相反，重点应该放在解决房价上涨的真正驱动因素上，尤其是供应方面的制约因素。
为了使住房更容易负担得起，政策制定者应该集中精力增加住房供应，特别是在高需求地区，并改革规划法以加快开发进程。
移民对澳大利亚的贡献远不止是对住房的需求。
它们是经济引擎的重要组成部分，是丰富文化的源泉，也是创新的驱动力。
不应将移民视为一个需要管理的问题，而应将其视为澳大利亚持续繁荣和全球相关性的关键因素。
