维多利亚州政府授予地方议会限制短期住宿的新权力，因为它将对Airbnb和Stayz等平台上的房产征收7.5%的税。

政府还授予地方议会和业主公司禁止或限制短期住宿的权力。

维多利亚州财政部长蒂姆·帕拉斯(Tim Pallas)表示，这项改革将有助于“平衡”维多利亚州的住房组合。

但帕拉斯无法透露维多利亚州近5万套短租房产中有多少将转变为永久租赁。

作为回应，住房行业协会(HIA)首席经济学家蒂姆·里尔登(Tim Reardon)对维多利亚州政府新推出的“2024年短期住宿征税法案”进行了批判性分析。

根据里尔登的说法，这项立法试图通过对短期住宿额外征税来解决住房短缺问题，这是错误的。

他的批评强调了一个根本问题:政府不能通过征税来增加住房供应。

税收背后的错误逻辑

维多利亚州政府征收短期租赁税的理由是，通过对短期租赁征税，将有更多的房产可供长期租赁，而产生的收入可以直接用于资助公共住房。

从表面上看，这似乎是一个合理的策略。

然而，里尔登认为，这种方法缺乏提供有意义的长期结果所需的逻辑。

“没有人支持房东拒绝出售房屋。

但是，从长远来看，对短期住宿征税将增加住房供应或使更多房屋可供出租的主张缺乏逻辑，”里尔登说。

他的论点集中在善意的政策往往会带来意想不到的后果。

意想不到的后果:租金上涨和供应减少

里尔登承认，税收的最初影响可能会使一些房产从短期租赁转变为长期租赁。

然而，这种“一阶效应”可能会被“二阶效应”所掩盖，后者最终可能会加剧而不是缓解住房危机。

里尔登解释说:“短期租赁减少，需求不断增长，这些物业的租金将继续上涨，吸引房东退出长期租赁市场。”

换句话说，该税可能会造成一个循环，在这个循环中，短期和长期市场的租金价格上涨都会迫使房东将房产重新转为短期租赁，从而抵消长期租赁可用性的任何暂时收益。

税收积累:住房供应的障碍

这项新税只是近年来堆积在房地产市场上的一系列税收和监管成本中的最新一项。

里尔登详细说明了这些累积的财政负担如何对增加住房供应造成了重大障碍:

1. 意外利得税:对土地出让后的增值征税对于收益超过10万美元的人，宁的税率高达62.5%。
2. 土地税附加费(Land Tax Surcharge):维多利亚州拥有多套住房的人要缴纳的附加费，最高为975澳元，土地税税率将提高0.1%。
3. 缺席业主附加费:附加费从2016年的0.5%上升到现在的4%。
4. 空置住宅土地税:按应税土地资本增值的3%征收。
5. 国家建筑法规变更:新建房屋的成本增加了数万美元。

这些税收、费用和收费不仅使住房更加昂贵，而且降低了开发商和投资者为住房供应做出贡献的动力。

公共住房:公共产品，而不是税收目标

里尔登的批评不仅仅局限于短期住宿税，还涉及到更广泛的公共住房融资问题。

他说:“维多利亚州需要更多的公共住房，而现在正是建设更多公共住房的合适时机。”

然而，他明确表示，公共住房应该由所有维多利亚州人出资，而不是向一小部分业主或租房者征税。

里尔登断言:“让新购房者和租房者承担提供公共或补贴住房的成本，是造成住房短缺的部分原因，而不是解决办法。”他指出，高达50%的房屋和土地组合成本是由税收、费用和收费组成的，这使得住房成为经济中税收最重的项目之一。他认为，这种税收负担是当前房地产危机的主要驱动因素。

前进的道路:通过减税来增加供给

最后，里尔登为住房危机提供了一个明确的解决方案:减少抑制住房供应的税收和监管成本。

他总结道:“这些税收和政府规定是造成住房短缺的原因，取消这些规定是解决办法。”

随着维多利亚州政府继续寻求解决住房危机的办法，考虑其政策的长期影响至关重要。

对短期住宿征税似乎是一种权宜之计，但如果不解决根本问题，最终可能会使情况变得更糟。相反，减少税收和监管障碍可以为增加住房供应和缓解私人租赁市场和公共住房存量的压力提供更可持续的途径。