菲律宾马尼拉现房出租出售：SMDC-GRACE(格瑞仕 )赠送SRRV
项目概述：
由菲律宾最大的集团公司-SM集团，下属的地产开发公司SMDC在马尼拉最著名的主干道之一“C5 ROAD”旁边开发的公寓项目Grace Residences(Taguig City)。项目共计占地一万平米，由四栋住宅公寓和一栋五层楼高的停车库（停车库上方是其中的一栋公寓）组成，合计4345户，项目配套设施丰富：花园，泳池，健身房，慢跑道，儿童游乐区等。
（GRACE项目地理位置示意图及距离周边CBD行车预估时间）
项目投资咨询请加微信：fvfwork
项目投资价值分析：
价值点一：地段！------紧邻菲律宾国家CBD-BGC
Grace项目距离菲律宾国家CBD-Bonifacio Global City车程仅5左右（按照行车60公里/小时计算），作为菲律宾目前为止的国家CBD，在内工作的约100多万精英白领就是该项目主要受众居住群体。
博尼法西奥环球城简称 BGC（英文全文为Bonifacio Global City），位于马尼拉都会区东南部城市塔吉格（Taguig）内。由于塔吉格市（Taguig）位于拉古纳德湾（Laguna De Bay）西岸，战略位置非常重要，过去曾是菲律宾军队的驻地。在驻军离开后，1995年起塔吉格市政府主导出售了原先的军事用地，由博尼法西奥土地开发公司购买土地后， 开始了大规模的商业开发，被当地华人誉为菲律宾版的“浦东陆家嘴“。
（BGC城市方位图）
自设立之初，BGC便由政府统一规划、统一发展，因此该区域功能完整，集合金融、商务、住宅于一体，规划布局合更为合理，涵盖了现代化办公大楼、整洁的道路、绿色公园和诸多学校，是形式与功能的完美结合，被称为二十一世纪菲律宾模范城市。这一点，从其名称Global-City可见一斑。今天，BGC已是整个菲律宾最充满活力的蓬勃新区，吸引了来自全球的企业、投资者。
（新兴金融和中央商务区BGC实景）
BGC商务区因其独特的魅力吸引了全球众多知名世界500强在这开设分公司或者机构，如：摩根大通、埃森哲、塔塔集团、汇丰银行、花旗银行、华为、中国银行、凯悦酒店集团、Teleperformance等等…………因此BGC不但聚集了世界一流的公司，也聚集了来自菲律宾当地和世界各地的优秀菁英，BGC中高额的房价和房租对他们来说，是一个不小的考验！
因此在BGC周边区域逐渐形成白领的居住生活区，Grace项目就在此区域位置的地方，其投资价值不言而喻！
（BGC周边逐渐形成的大型住宅社区）
（红色标注处是已规划的地铁出入口）
项目周边的交通状况即将发生巨大变化：2018年12月份菲律宾第一条地铁已经开建，第11站（见示意图）的 “Cayetano Boulevard”的一个出口距离Grace项目仅600米，八可达，并且距离BGC地铁站点仅一站路；同时，由BGC的SM AURA通向SMDC Grace项目的方向，塔吉格市政府正在规划一座跨越C5 Road主干道的高架直通桥，届时，项目到BGC就极为方便，房价的涨幅也不言而喻。
（已经开工的马尼拉大都会地铁一号线）
价值点二：付款方式好，价格低（免增值税），投资高，升值潜力巨大
由于菲律宾独特的增值税率制度，给予房屋总价低于320万比索的房屋免除增值税（VAT:12%）。但是随着开发商上调价格及市场自然涨幅，一旦价格上浮后高于320万比索以后，免税政策就无法生效，从而不得不再加12%的增值税进行购买，购房成本会增加很多。
由于马尼拉自2018年以来房价显著上升，以前各开发商低于320万的高投资价值的房屋已经如凤毛麟角难以寻觅。
（Grace项目实景-一楼前厅）
现房60月开发商免息分期，支付10%的首付款即可交房以租养贷，尾款90%在60个月内分期支付（免息），月供压力小，无尾款压力是理想的投资项目。
为了便于投资者更直观的了解该项目的独特魅力，我们以该项目的三号楼2257单元为例，进行深入和量化的分析，以便帮助我们能够更具体地、全面系统的了解该项目的投资价值：
（Grace项目实景-三号楼前厅）
（Grace项目户型图-22.31平米）
（Grace项目实景-泳池活动区）
购房业主在支付房款达10%以后，即可进入申请交房流程，整个流程结束预计需时90天左右（拿到房屋钥匙）。 如果准备对外出租，请尽可能配置合适的家具、家电，按照菲律宾的物价水平，约需花费20万比索左右。目前，同户型项目周边市场租金大致情况是：空屋出租约15,000比索左右，而配置家具家电的房屋出租约22,000比索左右(周边市场实际调研数据，未抵扣托管管理费用)。
（Grace项目实景-三号楼泳池活动区）
根据马尼拉过去十年间房屋租金状况，每年租金涨幅约为5~8%之间。我们暂且保守考虑每年的月租金递增1000比索，第一年因为办理交房手续和装修等因素仅能出租7个月的情况，后续年份按照12个月进行出租的背景下，投资收益率预估如下：
租售比预估如下：
13.98%的综合租售比看似不可思议，其实，奥妙就在于是以租养贷。就是说在你获得出租收益的时候，你实际投入的真金白银是有限的，远远低于房价。这样的租售比和投资，其价值就不言而喻了。
更不用说，Grace项目距离已经开工建设的菲律宾第一条地铁出口仅有600米，而且与菲律宾最核心的中央商务区BGC相距一站，升值潜力为市场高度认同。
价值点三：交通便利，生活便利，配套设施丰富，物业管理极佳
SM集团素来以优质商业项目闻名（Mall）,考虑到Grace住户对生活品质的追求，毫不例外的是除三栋住宅建筑之外，还配备了小型商业Shopping Mall，可为非常人性化，深受住户们的喜爱。
项目物业管理严格，安全性佳，24小时保安巡逻，每栋住宅楼均配备前厅服务工作人员，提供人性化服务！
麻雀虽小、五脏俱全，Grace Mall配备银行、星巴克、便利店、各类餐饮店、健身房、洗衣房、服装店、SPA店、美容美发店，甚至还配备儿童早教机构等等，现在已全部开业，一铺难求！
Grace Mall实景采集如下：
投资价值综述：
核心的价值是：现房60月免息分期、免税盘、轨交房、BGC商圈、托管服务、赠送SRRV代办服务，投资佳！
因我司与SMDC集团为战略合作关系，开发商给予通过我司渠道购买Grace项目的客户可以享受免息分期支付60个月的独有政策，这种付款方式在市面上凤毛麟角！（因为外国投资者无法通过银行贷款购买，因此投资其他现房需要支付全款或高额首付）
并且Grace项目已于2018年年底涨价18%，而通过我司渠道购买，开发商尚可按照涨价前价格进行出售，仅需要支付我司远远低于涨幅的选房费即可，买到就等于房屋已经涨幅18%！！！
免责声明：以上信息，仅供参考，并不构成投资建议。投资者要仔细研究项目信息，做出最合适自己的投资决策。
项目投资咨询请加微信：fvfwork
微信号:
jacky008009
微信号:
fiend006
Jack 13331988986