豪区还是好区？南澳下一个热点在那里-Modbury
怎么去界定一个区是否豪区，还是好区呢？
这里引出了一个“邻里结构”（Neighborhood）的概念，指一个住宅周边的物业结构和物业形态。住宅的邻里结构（有时也称“片区形象”）是快速判断住宅地段优劣的好方法。因此，判断住宅地段的优劣，除了看住宅距市中心的距离以外，还要看住宅的邻里结构。
基本要素是四个s: station, shopping, school & safety, 其实就是交通，商业，学校和安全度。
可是这四点，哪一点会对房价造成直接影响呢？
先简单解释下这四大配套：交通，商业，学校和安全度。这里主要提出几个重要的关注点：
1. 交通：是否公交，火车等轨道交通线路规划沿线，住宅与最近的站台距离多少。
2. 商业：生活的便利性，各种商业业态的搭配要综合，全面，比如有大型购物中心，超市，餐饮，银行和美容美发，干洗店等等业态，高，中，低档的餐饮都要有。
3. 学校：住宅划片的是哪个学校？是不是名校？项目周边有多少个学校并不重要。如果住宅内的学区房是全阿德莱德名列前茅的学校，我们还要给予“附加权重值”， 来强化名校对这个住宅区价值的提升。
4. 安全度： 安全排名如何？片区人口结构如何？受教育程度如何？种族分布如何？宗教分布如何？
Lightsview VS Modbury 区位对比
阿德莱德的东北片，一直是高档的中产区，是正东区以外经济实力比较靠前的区域。我们来对比一下东北片比较出名的两个区: Lightsview和Modbury， 在对比两个区的房价的过程中，我们来看看到底是什么决定了房价？
大概前段时间，我在跟一个阿德莱德当地很出名的承建商在聊房价的问题，就围绕着这两个区来做对比。在离公交站差不多的两个物业，一个是别墅house, 500多平米的地，在Modbury, 另外一个是联排别墅Townhouses, 有200多平米的地，在Lightsview, 但是价格上别墅的还便宜了近10万澳币左右，我第一个反应就是，我宁愿买便宜一点的别墅，然后花10万去装修。
可是这个选择是否就是对的呢？我不知道，而朋友的意思很直接， 对他来说，这两个区：一个是豪区（Lightsview）, 一个是好区（Modbury）。 很多人会安家在Lightsview, 买Modbury 的房子作为投资。
两个区，同处东北沿线，O-Banh轨道只差几个站的距离，都是校区，安全系数也是差不多的。那我们是不是可以理解为Modbury 处在Tea Tree Plaza正中心，商业比Lightsview要好，而弥补了CBD距离的差价？
是与商业中心的距离，造就了这一切？所以我们就能得出商业是这4个S 里面最重要的了吗？
答案其实基本就是如此，所谓地段，李嘉诚用的是三个词：Location, location, location, 意思就是地段，不仅仅是看大的城市区位，还要看所在的小区位，更要看在这个小区位内它的相对优势。
为什么Oaklands Park尽管比Morphettville, South Plympton要远但增值更多？为什么Marion也比Ascot Park要远但也明显要贵？Marion比Tonsley, Melrose Park就贵的更明显了。可见，距离CBD远近毫无疑问是房价的基础因素，但我们往往忽略，本身就是商业中心的区域，往往有着比距离相对更近但缺乏商业的区位有更高的增值潜力。
(Tea Tree Plaza 休息区域)
(Tea Tree Plaza 商业中心鸟瞰)
(阿德莱德特有的O-Bahn交通，铁轨公交系统)
(Tea Tree Gully市政厅)
Modbury区位：
让我们眼光再放远一点，o-Bahn后半段仅有两个规划的战略中心，政府文件上称作Stategic Centre。 一个是Lightsview，另外一个是Modbury。前者属于Port Adelaide Enfield 市政厅，规划早在2014年就开始。后者属于Tea Tree Gully市政厅, Tea Tree Plaza, 泛阿德东北最大的商业购物中心。
那我为什么要把Lightsview拿出来谈呢？那是因为Lightsview区域二期规划已经进行，面积比现有的要扩大一倍以上，区域内规划的人工湖面积也扩大了，而且政府斥巨资在区位内修建阿德莱德的养老院，全新的学校，拓展公交线路，以及最重要的商业购物中心规划拓展。这对于我们现在来分析Modbury区位，都有很强的参考价值。
（别墅远景）
（当地超市）
（阿德当地最大养老院）
另外我为什么会把Lightsview拿来说？其实我还在考虑一件事，Lightsview比起Paradise, Felixstow，其实离CBD距离都差不多，那为什么比会更高呢？
有一个城市规划背景的朋友和我聊过，Lightsview 有Primary Avenue, 有公交线路，更重要的是有很大一片平整的土地，边界干净，方便规划，很适合做一个小型的CBD。这一点Modbury已经具备了！
东北区，自从o-bahn 2015年修建以来，迎来了房地产开发的一波高潮，17年开始东北沿线的发展大幅增势，到2020年初，这波涨价的势头算是比较明显的，如果不是因为疫情，貌似会迎来一波小高潮。
Modbury, 作为o-Bahn的最后一站，Tea Tree Plaza Interchange，其实是一个连接CBD到东北各区的交通要塞, 当然更不能忘记的就是North East Road主干道的联系。Grand Junction 大道直接连通 Port Adelaide 西边海线沿岸。
至于学校方面，有Modbury High School，ranking 27, 排名并不差。Tea Tree Gully Primary School, 78.85% 的ranking并不低。
政府对周边设施的未来规划投入也是全方位的，首位的就是耗资2.35亿澳元的对已有的Tea Tree Plaza 商业中心的扩建，带动周边建筑设施的发展。
交通的升级包括：对Golden Grove Road主干道的升级，政府已经审批通过，开始投建。扩建周边Kings Aviation Centre, 耗资2亿澳币，已经在施工阶段，预计2021年完成。
更重要的是对当地医院的扩建规划。Modbury Hospital 和 SA Health， 当地两大医疗机构的升级在进行中，预计2021年完工。
这样一块大平地，仔细分析一下
有未来开发，有o-bahn交通直线连接，有学校，有大型医院，有养老中心，有超大型商业购物中心，而且整个城镇中心的规划设计非常讲究邻里之间的互动关系，所以非常的安全，区域上的地点能完全满足四个S的要求，加上一个非常平整的Town Centre，同时拥有商务和商业开发潜力的地块，这个在东北片区来说这样的还真不多见。
在Tea Tree Plaza 里面同时拥有Coles和 Woolies两大超市也证明了周边人气非常的足, 再加上ALDI, Myer, Target, Bunnings, Hoyts 电影院。更罕见的是，这里有着Tafe SA的另一个校区。
我们在Modbury的项目，已经在规划进行了。 未来的市场很看好，特别是这个项目的地点拥有4个S，加上后期政府对片区基建的大力扶持，为疫情后期房产市场的回暖做好准备。
一句话，时间，是投资的关键！买房的时期永远是现在，越早将买房提上日程，才能越早在这一投资行当中获得。尤其是像Modbury这种未来政府重点投资规划的片区，2021年各种设施投建完毕，房价也一定会水涨船高。
房产详细信息：
重点：永久独立产权，土地归您所有！
未来周边土地的升值收益不可估量
位置: 3 Angas Court, Modury SA 5092
位置优越，距离交通要道North East Rd仅两， 周围便是Modbury Hospital 大型医院，Tea Tree Plaza商业中心和学校等各项公共设施。
户型欣赏：
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作为专项住宅设计投资的公司，我们的团队设计平面布局比较方正，非常的实用，最大限度的利用土地创造舒适的居体验和优厚的比。
配套设施：
精装效果参考图：
后记：
当地Council的development Plan 里面是有明确确定了未来几年政府加大在Modbury投资开发的力度，把它打造成下一个卫星CBD，和Marion 形成东西沿线对应的两大Town Centre, 形成周边商业，教育，娱乐一体的卫星小镇，其实已经初见雏形了。两者距离也都是在开车30min左右的半径范围内。
把Marion当作前例的话，也就不难理解为什么政府会对Modbury这块区域这么有兴趣，选定作为发展的重要对象。 除去本身已有的Tea Tree Plaza这个大型商业中心以及O-Bahn这个交通枢纽，大型体育馆，娱乐中心，绿地公园，医院，交通干道，养老院等一系列公共设施已经被纳入规划和投建，那么Modbury区位内的房产价值增幅在未来是可以预见的。还是那句话，时间，是投资的关键，买房的时期永远是现在，越早将买房提上日程，才能越早在这一投资行当中获得。
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