怎样才算一笔好买卖呢?

　　对于一些潜在买家来说，在合适的时间、合适的地点找到合适的房子就很有价值。然而，大多数投资者会权衡各种货币和经济因素，以及它们可能如何影响价格。这些因素可能包括地方税收状况、近期房地产市场的任何调整、更广泛的经济基本面，当然还有货币。

　　目前，美元相对于来自中国最重要的外国买家市场的主要货币更便宜。在过去12个月,墨西哥比索跌逾16%,近16%与澳元相比,兑加元约12%,和9%相比,欧元,英镑和人民币,根据道琼斯市场数据团队编撰的数据,测量了从4月30日,2020年到2021年4月30日。

　　当然，很少有房地产投资者会仅仅根据近期或未来的外汇走势预测来做出最终决定。但货币仍然是一个重要的考虑因素，美元走软可能会让外国买家在未来一年或几年内更容易接受美国房地产。

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　　为什么美元现在贬值了

　　通常情况下，美元被视为危机时期的避风港。这就是去年大流行开始时的情况。因此，我们今天看到的美元价值与一年前相比的部分贬值，只是这种趋势的逆转，因为疫苗被推出，封锁被解除，经济复苏，危机消退。这只不过是资金再次从这种安全资产中转移。

　　另一个因素是美国政府提供的财政刺激。今年3月，拜登总统签署了一项1.9万亿美元的救助计划，现在他正在制定一项2万亿美元的基础设施投资计划。财政刺激实质上是将更多美元投入市场，推动美元的供求关系。

　　此外，据全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)首席经济学家、负责研究的高级副总裁劳伦斯·尹(Lawrence Yun)说，复苏资金的部分来源是量化宽松政策。

　　“我们正在把预算赤字水平提高到美国前所未见的高度，”他表示。“我认为，美元走弱表明，一些人对美国债务、债务融资和印钞感到不安。”

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　　总部位于瑞士的Macro Real Estate AG的首席执行长佐尔坦•泽里斯(Zoltan Szelyes)也赞同这种看法。

　　“当然，随着美国政府债务的增加，很多人认为美元将继续贬值，因为很多人现在都在购买加密货币，对美元失去信心，”他说。“人们在上次金融危机后购买黄金，现在他们购买加密货币——这是对货币当局失去信心。”

　　货币刺激措施加剧了货币贬值。美联储(Federal Reserve)去年3月降息，削弱了美元的收益率优势。瑞银集团全球研究部外汇策略主管James Malcolm称，美元此前相对于其他10国集团货币的收益率较高，但已跌至"几乎是最底层"。

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　　那么这对住房意味着什么呢?

　　“从简单的经济学角度来说，汇率的变化会让外国人觉得美国的房地产更便宜，”尹炳发说。“这意味着外国人有更多的经济动机考虑美国。”

　　莱坊研究部全球主管利亚姆•贝利(Liam Bailey)表示，尽管其他经济因素也在发挥作用，但汇率方面的差异非常显著。

　　他说:“最终，如果你能因为汇率波动而在入市价格上节省5%、10%、15%，这是计算方法上的一个重大变化。”

　　贝利说，如果美国房价继续与平均收入同步上涨(大约每年2%到3%)，“如果你能在购房价格上省下5-10%的钱，那对你的总来说是相当可观的。”

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　　会持续多久?

　　对潜在投资者来说，一个核心问题是美元何时会开始再次升值。外汇市场很难预测，但这正是那些假设美元最终会升值而有意持有美国资产的人必须做的。

　　在贝利先生看来，他们不会等太久。

　　他说:“我们知道，美国经济今年将表现强劲，明年也可能表现强劲，它可能会引领全球经济复苏，因此……对于那些考虑买入美国股票的人来说，未来几个月美元可能会跑赢大盘，”他说。“如果你正在考虑购买，这可能意味着你应该尽早采取行动，而货币是其中的一部分。”

　　瑞银的马尔科姆则持相反观点。

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　　他说:“如果我们回顾50年前左右的美元汇率，它会在一个或多或少稳定的均值上下波动，但它有非常大的周期，无论朝哪个方向，都会持续长达10年。”“所以当你谈论去年发生的事情时，把它与整个美元周期联系起来是非常重要的。”

　　他认为，2020年3月标志着当前周期的有效峰值，低点在2011年7月。他认为，新的周期将持续7至8年，在最初的2至3年，美元可能会以“相当线性”的方式下跌。

　　“因为美国是流动性最强的金融市场，人们倾向于借入美元，然后投资于其他东西，”马尔科姆说。在金融体系受到极端冲击时，“人们解除了杠杆作用，这将美元推高至我们去年看到的峰值。”

　　然后美元开始下跌，通常是货币和财政刺激的结果，这推动了美国的消费支出。

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　　“因为美国是一个相当不平衡的经济体——它有经常账户赤字;进口大于exports-if你刺激系统,发生的是财政赤字变得更糟,”马尔科姆先生指出,美国2019年的赤字占GDP的2.1%增长到GDP的3%,去年,定于今年接近GDP的4%。

　　他表示:“因此，经常账户恶化就意味着，在贸易和服务交易方面，对其它货币的需求大于对美元的需求。”

　　然后是资本账户。随着风险偏好的上升，美国投资者将开始对外国证券进行再投资，而美国公司则在海外进行并购。

　　“你会看到这种双重赤字现象，美元受到经常项目(贸易赤字恶化)和资本外流的双重影响，因为风险偏好正在改善，”马尔科姆说。“因此，美元往往与全球商业周期具有反周期关系。”

　　换句话说，人民币贬值可能会持续一段时间。对房地产投资者来说，假设美元在未来三年左右的时间里继续下跌，“你等得越久，情况就越好，”马尔科姆说。

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　　货币不是故事的全部

　　当然，对于大多数投资者来说，外汇只是他们考量的一部分。基础投资本身也很重要。

　　莱坊的贝利先生说:“当你购买房产时，你购买的是一种相对流动性较差的投资，因为交易成本很高，所以你可能是在持有中长期资产。”“因此，最基本的决定实际上是，‘你要投资的市场是否适合你的生活方式需求?’或者，如果这是一项投资，你是否相信你所买入的经济背景?”

　　他说，美国过去20年的表现优于大多数发达市场，其“令人难以置信的强劲”经济状况为投资提供了积极的长期理由。

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　　话虽如此，税收政策可能会引发一些紧张情绪。

　　“问题是，拜登会改变环境吗?实际上，长期来看，税收会上升吗?”贝利先生说。“我认为很明显，美国，像欧洲和其他地方一样，将需要增加财政收入来支付流感应对，而房地产将首当其冲。”

　　Macro Real Estate AG的泽利耶斯指出，税收是奢侈品市场投资者特别担心的问题。他说，一些投资者开始寻找更具投机性的投资，纯粹基于资本升值的潜力，而不是通过出租房产获得收入。

　　然后还要考虑具体的市场条件。

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　　全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的Yun说，人们不想购买贬值的资产。他预计美国房价今年将上涨7%至9%，明年将上涨3%至5%。

　　他说，尽管由于国内需求旺盛，即使是在像旧金山这样的城市，外国投资者的参与也很少，但过去一年中，特别是豪华房地产仍然很“热门”。一个例外是曼哈顿。

　　尹先生说：“鉴于至少在曼哈顿，价格有所回落，这可能会提供一个机会。”“也许过去人们会想，'哦，太贵了。'这是第二次机会。”

　　Szelyes先生说，纽约市的一些豪华公寓正在以25％至30％的折扣交易。

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　　莱坊爵士（Knight Frank）的贝利（Bailey）先生指出，自从两三年来，纽约的房价一直疲软，甚至在大流行病爆发之前，纽约市的居民就纷纷奔赴郊区。他说，目前库存水平“相对较高”，因此需要进行交易。

　　他还标明迈阿密价格已脱离几年前的水平。

　　同时，目前还有其他因素使外国买家无法入市。

　　“我认为，最大的通病是这种流行病-全球旅行-疫苗护照或所需的护照，”尹先生说。“所以这是主要的障碍，但是显然有经济动机。”