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【日本房产新闻】日本旧公寓建筑的改造——改造的原因、规划与解决

更新时间:2020-11-19 20:03 来源:海房之家

20世纪60年代末,日本各地开始兴建大量的公寓楼,至今仍屹立不倒的大部分公寓楼都没有经过任何重建。虽然关于日本公寓建筑的寿命有各种各样的观点和数据,但我们知道,事实上,许多日本公寓建筑都没有经历过任何类型的重建。在重建过程中需要解决的一些问题是,该建筑缺乏抗震能力,混凝土结构和设施的老化,以及该建筑的布线系统和电气安全。

这里介绍了一些旧公寓共有的常见问题,以及改造的标准和过程。

 

在旧公寓建筑中常见的问题

由于地震在日本很常见,缺乏抗震能力的旧公寓建筑在安全方面存在着真正的问题。特别是在1981年6月日本修订抗震标准之前建造的建筑,被认为不符合抗震标准。根据法律规定,这些建筑需要:对其抗震能力进行评估,进行抗震加固改造或重建,以将地震可能造成的损害降到最低。

旧公寓建筑在这些地区的表现很可能很差,与今天的新公寓相比,也不能满足其租户的需求。这是空置率上升的原因之一,管理协会的运作和大楼本身的维修也变得更加困难。

以下是有必要重建公寓建筑的一些主要原因。


-经抗震能力评估为缺乏抗震能力,也不符合消防安全标准。
-建筑物内没有电梯
——没有无障碍应对老龄化社会
-设备陈旧,缺乏适当的电力容量
-给排水经常漏水
低的天花板高度和布局不适合今天的生活方式
-由于空置率的增加或业主住户的减少(=租赁单位的增加),预计在经营管理协会方面会有困难。

 

重建公寓建筑的过程

符合上述条件的,公寓管理协会可以开始讨论重建。这个过程通常分为以下4个阶段。

(1)准备阶段

志愿者公寓业主开始了初步的研究和讨论,关于可能的改造公寓楼。这包括对重建必要性的考虑,并将重建必要性的主题提交给管理协会。如有考虑,管理协会会对该建筑物进行更深入的研究,以便进行可能的重建。

(2)检查阶段

管理协会研究和讨论在考虑成本效益时需要固定的事物的优先顺序,以及是否需要翻新或重建,这是基于对建筑物抗震能力的评估结果或来自各种专家的意见。

(3)规划阶段

在这一阶段,管理协会选择一个公寓开发商,并讨论重建或翻新计划,同时关注每个选项的成本。在此期间,管理协会对考虑重建或翻新的公寓的每个业主进行了单独的采访。最后,商定的施工日期根据《建筑单位所有权法》等确定。要求超过4/5的公寓业主同意重建大楼。

(4)实施阶段

根据《促进重建共管公寓法》,关于重建共管公寓的决定将包括转让所有权和权利的计划(关于与新公寓单元有关的所有权和权利的规定)。一旦完成了旧公寓大楼的拆除,新的大楼的建设就开始了。当公寓业主搬进新的公寓楼并成立新的管理协会时,旧公寓楼的重建过程就结束了。在上述过程中,对一栋旧公寓楼进行了改造。在这一过程的每个阶段,在所有业主之间达成共识是至关重要的。最大的共同问题是关于每个公寓单元的费用分配。由于拆除和建造一幢新楼,以及在建造期间为公寓业主确保临时住房,重建项目需要花费大量资金。由于每个业主都有自己独特的生活方式,年龄也各不相同,由于对改建的必要性或费用负担的认识不同,很难就改建达成一致。据观察,大多数重建的公寓需要4到5年的时间来建设,在一些罕见的情况下,从开始到完成的过程需要长达20年。

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