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马来西亚柔佛州的房地产过剩问题仍然值得关注

更新时间:2020-09-15 14:56:30 来源:海房之家

柔佛州未售出的住房和不动产问题是一个长期存在的问题,如果要解决这一问题就需要干预。

自2015年以来,这种情况就一直存在。根据国家财产信息中心(NAPIC)第一季度(2020年第一季度)的最新交易数据,柔佛州的未售完房屋数量最高,为5,468套,占该地区未售出房屋的18.4%。

在2019年第一季度,柔佛州共有6,057套未售出单位,其中1,974套为公寓或公寓,还有2,160套两层或三层排屋。

这种过剩会对状态产生什么影响,可以采取什么措施来解决?

柔佛州新山咨询公司KGV International Property Consultants执行董事Samuel Tan告诉Property Advisor,柔佛市场一直受到未售出单位和不动产的困扰,但多年来仍是一个强劲的市场,价格上涨不错。

“为缓解这一问题,最好重置未售出物业的售价以反映当前市场。”

他说,即使那样,这也将具有挑战性,因为Covid-19大流行可能已经损害了有效需求,导致对投资的兴趣减少,融资困难和许多相关问题。

“市场会以某种方式在缓慢的时期内适应买家所能买到的产品。更好的方法是通过确保所提供的产品在类型,价格和位置方面都可接受来进行预防。”他说。

他指出,由于供需不匹配,尤其是服务式公寓,房地产过剩是消化不良的一个例子。

“悬空的数量下降了,但是未售出的库存将需要一些时间和大量的努力来清理。但是,如果价格合适的话,有土地的住宅部门仍然具有弹性。”

Cheston International的助理经理David Ng Wei Ming说,在此关头,无能为力地解决柔佛州未售出单位和财产悬而未决的问题。

“购买力主要由整体经济状况以及市场情绪驱动。甚至政府也通过推出多项举措来鼓励市场,例如“居者有其屋”运动,购房者可享受印花税豁免和房地产收益免税优惠。

Ng说:“马来西亚国家银行正在修改隔夜政策利率,以刺激房地产市场,而财政部也宣布将外国人的最低房地产购买价格从之前的100万令吉降低至60万令吉。”

他说,实际上,未解决的问题是由专注于高层房地产的外国和本地开发商引起的。

“在所有的悬挑单元中,约有85%是高层公寓和小型办公室/家庭办公室。正如我们所说,高层住宅的供应涌动始于2012年至2013年柔佛房地产繁荣时期,而购买者大多以投资为导向。”

Ng表示,柔佛州的房地产价格升至惊人的高位,甚至可以与吉隆坡的黄金地段(60万令吉起)相媲美,当时吉隆坡的价格与负担能力之间开始出现不匹配。

“由于缺乏市场情绪,信心和贷款政策变得更加严格,情况恶化了。用外行的话来说,房屋已经不再负担得起了,银行也不再像以前那样放贷了。

Ng说:“外国买家仍然是吸收这种未售出股票的主要目标,但它也取决于当前的市场情绪,政府政策,政治和经济稳定以及货币的强弱和其他因素,”他补充说,市场价值似乎已经走软,并且预计在今年剩余时间内将大大降低。

KGV International的Tan表示,在未来几年中,市场将更加以本地为中心。“大多数购房者将为个人用途而购买,其中一小部分用于投资。本地人最喜欢的传统美食是在Tebrau,Skudai / Tampoi和Iskandar Puteri地区。”

他说,目前的需求偏向于黄金地段的两层排屋,价格在60万至70万令吉之间。

对于第二郊区和城镇中的房屋,价格范围估计在RM400,000至RM500,000。

RTS是改变游戏规则的人吗?

Tan表示,继明年初宣布启动耗资100亿令吉的新山-新加坡快速交通系统(RTS)项目后,该项目将引起在新加坡工作的新加坡人和马来西亚人的更多兴趣,反之亦然。

“ RTS可能不会将房地产投资者带到柔佛州新山市,但是该项目带来的信心可能会导致投资者重新审视JB的房地产市场。

“随着越来越多的人使用RTS,堤道上的交通量将减少。这将鼓励人们前来光顾这里的企业,并对房地产市场产生积极的附带影响。”

Tan表示,在未来六年的建设期内,将创造约1500个新工作岗位。

“其他许多行业,例如建筑材料和专业服务也将受益。我希望公交捷运系统能够与RTS完美集成。实际上,这可能是该项目最终成功的关键。”

Ng同意,RTS项目对于柔佛州隧道的尽头是一个小小的曙光,并且肯定会促进房地产市场以及当地商业水平的支出。“但是该项目要多久才能完成仍然是一个大问题。”