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土耳其房价走势分析

更新时间:2020-07-31 11:41:25
土耳其正处于某种危机之中,这在房地产市场上得到了反映。一个症状是非常高的通货膨胀水平,这意味着土耳其房地产价格的明显上涨并不能反映现实。
事实上,经通胀调整后,房地产价格正在下跌。有高利率,停滞的经济,暴跌的货币,和债务堆积-所有这些并不完全是一个全面的经济紧急情况,但可以被描述为经济流感。
对当地人来说,这意味着未来几年经济增长缓慢,失业率上升,房价下跌。对于外国人来说,货币贬值意味着房地产市场的价格非常具有吸引力,这吸引了许多人来到土耳其。
在截至2018年11月的一年里,土耳其经通胀调整后的房价下跌了9.2%,比去年同期1.5%的通胀调整后房价下跌幅度更大。土耳其住房总销量也有所下降,2018年下降了2.41%。此外,土耳其里拉兑美元汇率大幅下跌,这促使外国买家大量购买房地产,主要是来自海湾地区的买家。
在土耳其最大的城市伊斯坦布尔,截止到2018年11月,名义房价上涨了6.3%。但经通胀调整后,房价实际上同比下降了12.6%。
在土耳其首都安卡拉,2018年11月房价同比上涨8.9%。然而,经通货膨胀调整后,下降了10.5%。
在该国第三大城市伊兹密尔,2018年11月房价同比上涨12.3%,但经通胀调整后,实际同比下跌7.6%。
根据土耳其共和国中央银行(CBRT)的数据,截至2018年11月,土耳其全国房价指数上升了10.5%。但经通胀调整后,同比下降了9.2%。
根据CBRT的数据,在截至2018年11月的一年里,安卡拉的新房价格上涨了11.3%,但经通胀调整后的价格下跌了8.46%。伊兹密尔的新房价上涨了10%(经通货膨胀调整后为-9.5%),伊斯坦布尔上涨了2.2%(经通货膨胀调整后为-15.9%)。
政治危机?
莱坊国际住宅研究主管凯特•埃弗里特-艾伦(Kate Everett-Allen)表示,2012年至2016年,土耳其市场大幅上涨,主要原因是不断壮大的中产阶级首次获得了抵押贷款融资。在此之前的几年中,土耳其的现有房价在2008年的全球危机中下跌了14.65%(扣除通胀因素),然后在2009年下跌了2.82%,2010年下跌了3.54%,2011年下跌了2.39%。
2016年政变后,由于经济和政治动荡:恐怖袭击和政治不确定性等因素,房价上涨开始再次放缓。2016年,伊斯坦布尔的黄金市场尤其受挫;莱坊的优质住房指数下跌了8.4%,主要是由于土耳其里拉的大幅贬值。2017年和2018年,房价增速继续放缓。
然而,埃尔戈丹总统为了应对多重危机,开始不断扩大土耳其经济。他有动机;2016年发生了恐怖袭击和政变,他需要营造一种让人感觉良好的氛围,以便在2017年修改宪法,并在2018年赢得总统大选。但他踩下经济油门造成了一系列问题——经济过热、高通胀、经常账户赤字、债务累积和货币贬值——这些问题最近都需要央行采取强硬措施。高利率和经济限制已经对经济产生了影响,而影响之一就是房地产价格的下跌——以及里拉的下跌。
伊斯坦布尔的街道和商店都挤满了海湾地区的游客——他们正在购买房产。
外国买家现在购买了大量土耳其房产,反映出海湾地区旅游业的大幅增长。随着里拉的贬值,土耳其吸引了大量游客,伊斯坦布尔现在到处都是阿拉伯游客,就像一个海湾城市,商店里都说阿拉伯语,餐馆里也迎合海湾地区的口味。
根据土耳其统计局(TurkStat)的数据,2017年外国房地产购买量激增78.4%,较2017年22.2%的增幅大幅上升。大部分外国买家在伊斯坦布尔购买住房,占总销售额的36%(14,270笔销售额),其次是安塔利亚(7,938笔销售额)和布尔萨(2,720笔销售额)。
直到2002年,土耳其房地产市场才首次向外国买家开放。但他们只能在少数几个地区购买房产,而且根据“互惠条款”,只有那些允许土耳其公民享有互惠权利的国家的国民——如英国、德国和荷兰——才能购买房产。2005年,无核区被废除,但互惠原则仍然存在。
互惠的要求在2012年8月被废除,从那时起,来自183个国家的国民被允许在土耳其购买房产。中国、俄罗斯、印度和海湾阿拉伯国家的国民,以前因为互惠原则而被禁止,现在被允许。外国人无特殊许可购买的土地面积从2.5公顷增加到33公顷。
数以万计的外国人在土耳其成功地购置了房产,最引人注目的是马尔马拉和地中海地区,这是土耳其主要的金融和旅游中心。2017年,土耳其吸引了约108亿美元的外国直接投资(FDI)流入。根据土耳其投资支持和促进机构(ISPAT)的数据,大约42.9%的外国直接投资(或46亿美元)流向了房地产和建筑业。
“监管宽松要求外国人收购土耳其国籍,土耳其里拉兑其他货币的波动性和增值税免税外国人帮助推动销售,“说Melih Tavukcuoğlu,伊斯坦布尔亚洲一侧承包商协会的负责人。
自2017年1月起,土耳其通过各种方式赋予外国人公民身份,其中包括购买价值至少100万美元的房产。2018年9月出台的新规定削减了土耳其公民所需的投资金额:
现在购买价值至少25万美元的房产就可以获得公民身份。
或50万美元的固定资本投资
或者将至少50万美元存入土耳其银行账户至少三年,低于此前300万美元的上限;
或者创造50个工作岗位,而不是100个。
2017年,政府推出了其他吸引外国购房者的措施:
将土地注册处的业权契据费用由2%减至1.5%,由买卖双方共同支付(或约3%)。
对购买土耳其房产但不住在土耳其的业主免征增值税,条件是用外币支付。购房者还必须在购买后持有该房产12个月。
“承诺出售协议”的印花税由0.95%下调至0%。
美国财政部和财政部部长贝拉特·阿尔巴伊拉克也宣布了一系列减税措施,于2018年11月1日生效:
截至2019年12月31日,住房销售和家具行业增值税从18%降至8%。
较低的地契费率从4%到3%(卖方1.5%和买方1.5%)将持续到2019年12月31日。
对家用电器暂停征收特别消费税的政策将持续到2019年6月30日。
对1600cc以下的机动车辆的特别消费税税率下调至15%。
将商用车辆的所有增值税率由18%下调至1%。
伊斯坦布尔的租金收益很差
根据2018年5月的全球房地产指南研究(Global Property Guide research),伊斯坦布尔的总租金收益率很低,从1.81%到4.71%不等。贫困地区的租金收益率高于富裕地区,在这些地区,租金收益率可以超过4.5%。
贝西克塔斯是伊斯坦布尔最具吸引力的地区之一,租金收益率从1.93%到2.81%不等。
在Bakirkoy区,租金收益率从2.2%到3.56%不等。
在Beyoglu,一个更“以工作为导向”的地区,总租金收益率从3.06%到4.71%不等。
在卡迪科伊,公寓租金收益率从3.26%到4.04%不等。
在Sisli区,租金收益率从3.04%到4.62%不等。
在Sariyer区,租金收益率从1.81%到3.24%不等。
土耳其的货币和债务危机
长期以来,埃尔多安总统在货币政策方面一直持有古怪的观点,他认为,通胀是由高利率造成的,他将高利率称为“万恶之母和万恶之父”。他的观点吓到了货币当局,结果是通货膨胀,里拉贬值。这是具有讽刺意味的,因为埃尔多安的执政时期开始时,他明显地展示了正统的财政政策,导致住房贷款利率从2002年的平均48.43%大幅下降到2013年的仅9.7%。这是土耳其正义与发展党政府的伟大成就之一。然而,随着通货膨胀率的上升,住房贷款利率开始再次上升到两位数,到2018年12月,平均利率为27.39%。
通货膨胀削弱了货币,但里拉´s急剧俯冲部分归因于土耳其´s 8月与美国关系恶化,提高进口关税在土耳其钢铝50%和20%,抗议美国牧师的拘留安德鲁·范甘迪,他面临的指控与2016年的政变失败。2018年8月,土耳其里拉兑美元汇率跌至7.2362雷亚尔的历史低点。自2018年初以来,里拉兑美元汇率已经下跌了40%以上。
贸易争端加剧了投资者的担忧。由于多年的经常账户赤字,土耳其积累了大量外币债务,但没有足够的储备来支撑其债务。根据土耳其共和国中央银行(CBRT)的数据,经常账户赤字从2016年的331亿美元扩大到2017年的473亿美元。同时,外债总额占国内生产总值的比重从2016年底的47.3%上升到2017年底的53.3%。土耳其里拉的暴跌使得支付外币债务的利息变得困难。
在土耳其里拉“极度波动”的背景下,信用评级机构标准普尔(S&P)于2018年8月将该国的信用评级从“BB-”下调至“B+”。同一个月,穆迪还将土耳其的信用评级从“Ba2”下调至“Ba3”。在这两次评级下调之前,惠誉国际评级(Fitch ratings)已于2018年7月将其评级从“BB+”下调至目前的“BB”。
2018年9月,当局向不可避免的现实低头。中国央行将基准利率从17.75%上调至24%,并表示已决定“实施强有力的货币紧缩政策,以支持物价稳定”。土耳其里拉开始复苏。在2019年1月25日,汇率收于5.2722里亚尔= 1美元。
同样在9月,财政部长Berat Albayrak公布了该国的2019-2021年经济计划。重要的是,这项名为“新经济计划”(NEP)的计划旨在通过财政纪律重新平衡经济。
2019年2月的通胀率为19.67%,几乎是央行5%目标的四倍,但低于前一个月的20.35%。通货膨胀的放缓始于土耳其宣布的减税政策,该政策于2018年11月1日生效,包括将房屋销售的增值税税率从18%延长至8%,并将地契费税率从4%降至3%等。减税是政府试图缓解通货膨胀和刺激需求。
2018年抵押贷款几乎没有增长
在过去的十二年,在土耳其住房贷款增加了从试着124亿年的2005(23.4亿美元)(约占GDP的1.8%)在1784亿年尝试2017(337.4亿美元)(或GDP的5.7%),或平均每年从2006年到2017年的近26%。
然而,今年贷款的增长停滞了。
根据土耳其共和国中央银行(CBRT)的数据,截至2018年11月,未偿还住房贷款同比仅增长0.6%(至1781亿欧元(336.9亿美元))。

一个5年任期的总统
在2019年3月31日的地方选举中,执政的正义与发展党在伊斯坦布尔和安卡拉失利。在伊斯坦布尔,世俗主义者埃克莱姆•伊玛莫格鲁(Ekrem Imamoglu)获胜,但这一结果很快遭到执政党的挑战。
伊玛莫格鲁是一个安静的妥协者,与这位激进的总统形成了鲜明的对比。早年,土耳其正义与发展党(AKP)政府在国际上被视为伊斯兰世界的基督教民主党派。
然而近年来Erdoğan总统已经变得越来越专制。许多记者被关进监狱,暴力对付示威者很常见,一个奇异的清洗的军事和葛兰运动破坏了司法独立,和Erdoğan自己被卷入一个广泛的腐败丑闻。
2016年7月,总统Erdoğan´s政变的考验了政府派系在土耳其武装部队,“国内和平委员会”。政变被军方镇压,但导致300人死亡,2000多人受伤,6000多人被捕。
政府将这次失败的政变与Fethullah Gulen联系在一起,他是一位穆斯林牧师,领导着一场受欢迎的宗教运动。随后发生了一系列清洗行动,许多人被捕,许多人被解雇,目标是据称与葛兰运动有关的人,但事实上,这些行动的影响更加广泛。
2017年4月,举行了宪法公投,批准了该国宪法的18项修正案。投赞成票的票数以微弱优势胜出,获得51.41%的选票,投反对票的票数为48.59%。就在公投一年后的2018年6月,土耳其举行了大选,埃尔多安总统赢得了另一个任期,现在是执行总统——担任国家元首和政府首脑,获得了52.6%的选票。
在与总统选举同一天举行的议会选举中,人民联盟——由正义与发展党和民族行动党组成——总共赢得了议会550个席位中的344个。
议会于2019年1月授予埃尔多安总统经济和金融体系的紧急权力,允许他采取一切必要措施,以防出现“负面事态发展”,并在财政部和财政部的监督下成立一个金融稳定与发展委员会。
然而,最近的选举表明,并不是每个人都对总统感到满意,尤其是在大城市。

2019年经济将更加疲软
根据财政部长Berat Albayrak的预测,到2019年,土耳其的GDP增长预计将放缓至2.3%。然而,国际货币基金组织预测,由于“疲软的里拉,较高的借贷成本,以及不断增加的不确定性对投资和需求造成了压力”,2019年的经济增长率仅为0.4%。土耳其统计局的数据显示,继去年7.4%的经济增长之后,土耳其经济在2018年大幅放缓至2.6%。根据TurkStat的数据,土耳其第四季度的经济表现不佳,GDP同比下降3%。
然而,也有一些好消息——2018年出口增长了7.5%,而进口下降了7.9%。
根据土耳其统计机构(TurkStat)的数据,2018年前9个月,住房建设许可大幅下降58.6%,降至约485356套。相比之下,2017年的居住许可增长了36.1%,两栋或两栋以上住宅建筑的许可增长了36.3%
“从现在开始,我们将看到经济逐渐增长。我们的主要目标是在2021年以后实现5%的增长。”
2019年2月,年通货膨胀率为19.67%,几乎是央行5%目标的四倍,但低于前一个月的20.35%。通胀放缓始于2018年11月1日的减税政策。
据TurkStat的数据,2018年11月的失业率为12.3%,比去年的10.3%高出两个百分点。