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最新的澳大利亚房地产价格预测显示,未来一两年会发生什么?

更新时间:2020-07-02 14:39:11 来源:海房之家

2020年下半年和明年,澳大利亚房地产市场将如何发展?

人们现在正在问的一个问题是,我们的房地产市场受到以下三重威胁的打击:

冠状病毒危机经济衰退社会动荡尽管存在这些问题,但好消息是,澳大利亚房地产市场的前景比几个月前要强得多。

尽管有很多理由对2020年下半年的澳大利亚房地产持乐观态度,但整体经济中也存在关键的脆弱性,还有待考虑的澳大利亚住宅市场的变化。

不久之前,媒体还预测房地产将破灭,而澳大利亚的房地产市场可能会下跌30%。

这是基于最糟糕的情况,即COVID-19长期流行病的流行和全球范围内的严重衰退,但澳大利亚的房地产市场似乎将比那些悲观的房地产业者预期的着陆要软。

尽管我们的经济状况不佳,但价格下跌幅度可能不大,而且远小于与COVID-19相关的关闭高峰期的预期。

实际上,迄今为止,房地产市场对重大调整仍保持了弹性。

随着限制性政策的逐步取消或放松,房屋价值的下降趋势将比许多最初预期的要温和。

当然,房地产市场存在两个重大的下行风险。

一个冠状病毒感染的第二波将减缓经济复苏,但比其他维多利亚,我们似乎已经感染得到控制。令人担忧的是,到9月底,当目前的延期计划和政府支持计划到期时,澳大利亚将脱离“金融悬崖”。我看不到政府花费了很多时间,金钱,精力和宣传来搭建一座“桥梁”,将其传递到另一端,然后让我们在到达那里后从悬崖上掉下来。

目前,澳大利亚审慎监管局(APRA)和银行业正在就避免赎回权浪潮对经济和房地产市场的灾难性影响进行讨论,尤其是在圣诞节前夕。

显然,正在研究多种解决方案,包括将延期计划再延长6个月,延长贷款期限,使用再提取工具,以较低利率进行融资或仅还款。

事实是,大流行造成的经济衰退和对房地产市场的影响可能不会比一个月或两个月前的预测严重。

最近,澳洲联储和国际货币基金组织都预测,澳大利亚的经济将比其他任何发展中国家都强劲反弹。

因此,在这个详细的博客中,我将探讨我们的经济以及澳大利亚各地各种房地产市场的发展趋势。

我们的经济前景如何?

我们都知道澳大利亚将陷入衰退,但是它将有多严重,持续多长时间?

在国际货币基金组织(IMF)预测,澳大利亚经济将在6.7%,2020年占因冠状病毒锁定收缩。

但是,国际货币基金组织(IMF)预计,如果遏制这种病毒的措施取得成功,那么国内经济将在2021年反弹6.1%。

当经济确实复苏时,哪些国家会看到最大的增长?这就是Visual Capitalist的以下信息图显示的内容。

在过去的几周中,企业和消费者的信心有所回升,就业和招聘广告开始恢复,企业产出也在反弹。

在OECD预计,澳大利亚的经济表现比大多数其他国家更好的一年了。

但是,即使复苏要好于预期,我们也不应该自欺欺人,经济状况将继续保持疲软,失业和就业不足的状况可能还会持续数年。

澳联储在五月份的货币政策声明中更新了其经济前景,并提供了三种经济情景,即基准线,上行空间和下行空间。

基线与市场预期大致相似,近期活动急剧下降,两位数失业,随着健康限制的回落而开始复苏。

即使货币和财政政策得到前所未有的放松,不确定性仍然是极端的,因为经济复苏既取决于病毒的传播途径,也取决于家庭和企业信心的恢复。

经济将在短期内急剧收缩。

正如州长劳氏在讲话中所标记的那样,澳洲联储预测,到2020年上半年,经济活动将大幅下降10%,第二季度失业率将达到10%的峰值。

人们普遍预期这种急剧收缩和两位数失业的预测。

由于人们失业,冠状病毒的遏制措施使消费者支出和商业投资急剧下降,限制限制了支出,并且在需求急剧下降的情况下,公司试图保留现金流。

此外,旅行禁令的旅游和教育出口也出现了崩溃。

澳洲联储指出,虽然预计就业人数将下降8%,即减少100万工人,但总工作时间将锐减20%。

这意味着,即使有大量的政府补助和工资补贴计划,家庭收入也将受到极大的打击,这将给经济复苏期间的消费者支出造成压力。

该银行还警告说,尽管预计失业率将上升至10%,但尚不确定在这个不寻常的时期有多少人将从劳动力队伍中退出。

房价呢?

我们的房地产市场将发生什么情况将取决于我们的经济回暖多长时间,达到的失业水平以及重要的是我们从经济衰退中摆脱出来的消费者信心水平。

同时,随着银行以递延抵押贷款的形式延长借款人的生命线,目前还没有强制出售,这加上缺乏新的待售房地产来支撑房地产价值。

幸运的是,我们的联邦政府在经济不景气导致利率大幅下调,引入量化宽松政策以及我们花费3,000亿美元以架设一座桥梁以帮助我们度过这一难关期间,在处理货币和财政政策方面学到了很多花更多的钱来启动经济。

同时,州政府推出了自己的支持和刺激计划。

显然,我们的住房市场不会幸免于冠状病毒的经济影响,但是对财产价值的影响将取决于遏制该病毒需要多长时间。

在接下来的几个月中,交易水平可能会受到重大影响,而许多买卖双方都在不确定性中努力工作,但是卖方正在重返市场,一般而言,卖方出于生活方式而非财务原因进行出售。

换句话说,他们不是对市场状况感到恐慌,而是选择搬入更大或更小的房屋,或者搬到学校集水区,或者他们想要更大的后院而不是生活在狭小的空间中,因为他们意识到生活是前进会有所不同。

有些人想要一个家庭健身房或变焦室的空间。

同时,在过去几个月中,买家信心有所回升,但他们的选择更具选择性。

他们并不着急,而且显然有追求质量的飞跃,尤其是因为与几周前相比,现在有更多的房产通过拍卖出售。

位置优越的A级住房和投资级物业吸引了激烈的竞争,但由于买家的选择非常严格(所以应该如此)。

realestate.com.au的每周搜索报告显示了这种强劲的买家需求

上周,在realestate.com.au上待售物业的搜索数量增加了0.3%,是连续第12周增长。

但是,涨幅是过去三个月以来最小的涨幅。

与去年同期相比,搜索量现在增长了47.3%,并且在过去12周中总计增长了73.4%。

过去一周来,大多数州和地区的搜索量都有所增长,但昆士兰州和西澳大利亚州除外,这两个州的搜索量都出现了三个月以来的最低反弹。

所有州和地区的销售搜索量均同比增长,其中澳大利亚首都特区和西澳大利亚州的增长幅度最大,塔斯马尼亚州和新南威尔士州的增长幅度最小。

到2020年底最可能的情况是价格温和下跌

房地产最有可能出现的前景是,某些地区的房价将适度下跌,而另一些地区的房价则将基本保持稳定,再加上疲软的水平导致交易缓慢增长。

资料来源:澳新银行

我认为澳新银行上图所示的预测是现实的。

但是,进行此类预测的问题在于将所有属性汇总在一起。

没有一个澳大利亚房地产市场。

实际上,悉尼或墨尔本也没有一个房地产市场。

市场中有一些市场取决于价格点,房产类型和地理位置。

那么,预计澳大利亚房地产市场的哪个部分的价值将下降10%?

这是所有财产吗?那不太可能。

是房价中位数吗?还是某些类型的财产比其他财产贬值得多?

并非所有房地产市场都会受到同等的影响,

尽管我不同意“整体”的观点,但短期内我们的房地产市场很容易下跌10%:

“投资级”房产和A级(高于平均水平)房屋的价值可能下跌-5%B级(平均)房屋价值可能下跌-10-15%,C级(不及完美)将受到最大的打击,因为这将导致质量问题。但这将取决于非常低的交易量,而从那时起的复苏速度将取决于整体经济的状况。

到目前为止,支撑房价的关键因素是很少有人因失业或收入减少而被迫出售房屋。

政府的财政支持计划帮助了收入下降的家庭,再加上银行允许有经济困难的人推迟抵押贷款偿还,从而实现了这一目标。

受影响最严重的住宅市场将是:

高层大厦中的公寓-实际上,这些物业很可能在相当长的一段时间内将不再受欢迎。计划外的公寓和劣质投资存量(相对于投资级)公寓,尤其是靠近大学的公寓。郊区的新住宅区房屋和土地配套,那里的年轻家庭可能在经济上过度扩张,并且有很多人会暂时失业蓝领区域中的属性。但这将是在非常低的交易水平上进行的,他从那时起的复苏步伐将取决于整个经济体的状况。

受影响最严重的市场将是由于股市崩盘而遭受损失的更昂贵的房地产。

蓝领地区和新住宅区中的房地产可能会使年轻家庭的经济状况过度扩张,并且许多人可能会暂时失业。

从好的方面来看,收入保持稳定和有保障的家庭和房地产投资者将能够利用历史最低利率。

中期来看,这应该支持价格增长恢复到更强劲的水平。

下图显示了澳大利亚住宅房地产历来如何抵御负面经济冲击

实际上,作为资产类别,在先前的经济冲击期间,实体砖的表现特别出色。

上图和下图显示,负面的经济冲击并不一定会导致房地产价格严重下跌。

财产在低迷时期不会表现出相同的波动性,也不会表现出相同的价值下降,因为它是用来生活的,因此不能投机于股票。

此外,它不能像股票一样快地买卖,这意味着价格波动不会那么波动。

这一次,随着银行提供抵押贷款延期或假期,我们不太可能出现大量的强制出售或抵押出售的交易,而这会破坏市场的信心。

资料来源:凯特·福布斯(Kate Forbes)的ABS和Metropole Research

有些地区会遭受更多

就像我说的那样,向前迈进一些郊区可能只会经历最小的价值下跌,而其他郊区则将遭受更大的损失。

试想一下在我们首都郊区的新住宅区购买住房的典型人口。

那里的居民通常处于生命周期的同一阶段,踏上房地产阶梯,建立家庭,支付大笔抵押贷款并背负大量信用卡债务。

这些是居民更容易遭受抵押贷款压力的地点类型,如果人们需要出售房屋,那么在邻居与他们同舟共济的时候,房地产价值可能会大幅下降。

对于许多在我们的中央商务区及其周边地区购买了切饼机公寓的投资者来说,情况也是如此,他们现在的财产资产很少甚至为负值。

由于很少有新的投资者购买这类房地产,CBD公寓的价值可能会大幅下跌。

另一方面,我们建立的中环首府郊区的人口统计学差异很大,因为他们的生活方式由不同阶段的一系列家庭组成。

有些居民会在30到40年前购买他们的财产,并在很久以前还清抵押贷款。

其他人可能在15年前购买了该物业,并还清了很大一部分债务,而他们住在同一条街上时,会有一些较新的居民对自己的房屋负有大量债务。

在这些郊区的需求中,当前需求高于可用物业的供不应求,并且郊区的价值可能会保持良好。

下表显示,霍巴特将受到严格的社会隔离措施以防止COVID-19传播的影响,比其他省会城市受到的影响更大。

在ACT的另一个极端中,就业更多地集中在公共灵感中,就业和收入并未受到广泛的影响。

毫不奇怪,在过去的几个月中,住宿,食品服务和娱乐业的工作人员在失业中受到的打击最大。请参见下表。

如果您考虑一下,这些人中的许多人将更年轻,居住在出租房中,而不是成为房主。

这表明我们的租赁市场将比住房市场受到更大的冲击,这实际上就是事情的结果。

供需

在过去的几十年中,人口的持续强劲增长 一直是支撑我们房地产市场的主要动力。

澳大利亚的人口以每年约360,000的速度增长,这意味着我们每年需要建造约170至180,000座新住房,以容纳所有新家庭。

由于我们60%的增长取决于移民,因此短期内人口增长将下降,但是一旦允许海外移民来到我们的海岸,他们应该再次增长。

同时,澳大利亚许多地方的住房供过于求现在正在减少,并且图纸上几乎没有新的大型项目。

考虑到建造新房地产或大型公寓大楼需要花费多长时间,明年一到两年,我们将在我们的首府城市遇到位置不足的房地产供不应求的情况。

在接下来的几个月中,供应将受到限制,因为很少有供应商将其物业投放市场。

考虑一下……除非您真的必须出售,否则今天不会将您的财产投放市场吗?

在购买者仍然有合理需求,希望利用市场机会的情况下,缺乏好库存意味着房价不太可能大幅下跌。

负担能力如何?

由于利率处于历史低位,住房负担能力比以往任何时候都便宜。

我并不是说这些物业很便宜-如果您想住在世界一流城市的绝佳地点,那就从来没有过。

但是,对于那些想要踏上房地产阶梯的初次购房者,想要升级的既有购房者,或者希望持有房地产的投资者而言,持有成本比以往任何时候都低。

澳洲联储宣布,除非失业率回到4.5%左右的优选范围之内,否则利率不会提高。

他们表示,未来三年不太可能发生这种情况。

换句话说,我们处在前所未有的时代,我们不必担心可预见的未来利率上升。

房屋价格预测

从中期来看,财产价值将与检疫措施影响收入,就业,借贷能力和信贷可用性的程度有关。

我们经济和住房市场的某些部门将比其他部门受到更大的影响。

冠状病毒对行业造成的最大,最直接的冲击预计是:

旅游业方面,当地的限制措施将在此之前得到缓解,海外旅行的限制措施可能需要一些时间才能解除;待客之道,社会上的疏远导致咖啡馆,酒吧和餐馆的光顾减少;教育,因为能够旅行的外国学生较少;零售业,这将受到消费者信心水平低下的拖累;和,娱乐场所,剧院,电影院和美术馆已经关闭。但是,我对支持中长期房地产市场的长期基础很满意。让我们看看其中的几个……

人口增长就像我说的那样,短期内人口增长将下降,但是一旦允许海外移民来到我们的海岸,这种增长应该会再次增加。

澳大利亚可能被视为世界前进的避风港之一。

住房供应下降现在,澳大利亚许多地方的住房供过于求正在减少,而且在规划板上几乎没有新的大型项目。

考虑到建造新房地产或大型公寓大楼需要花费多长时间,明年一到两年,我们将在我们的首府城市遇到位置不足的房地产供不应求的情况。

利率低,将进一步下降

普遍存在的低利率环境使得无论是作为业主还是投资者,都更容易拥有房屋。

实际上,考虑到当今的金融价格多么便宜,拥有“净支出”(即自付费用)的投资者所拥有的房产从未如此便宜,这是数十年来的最低水平。

小家庭正在成为常态当然,有许多人生活在多代家庭中,但是千禧一代将很快占据房地产市场的三分之一,并且他们的家庭总体上会变得越来越小,而那些65岁以上的人口迅速增长。

越来越多的一户和两人家庭意味着,向前迈进,我们将需要更多的住房供同样数量的人使用。

更多房客很快,将有40%的人口成为房客,部分原因是负担能力问题,还有生活方式的选择。

政府没有为这些人提供住宿。作为房地产投资者,这取决于您和我。

首次购房者回来了首次购房者再次报仇,部分原因是政府出台了鼓励他们的新计划,也归功于廉价的融资和不断上涨的房地产价格。

与拥有“交易”价值增加的老牌购房者相反,如果首次购房者等待进入市场,他们会发现市场的移动速度超过了他们的储蓄能力,因此他们跳上了房地产市场。尽快训练。

基本面很强当然,我们的经济受到打击,股市波动,但我们的房地产市场受到以下事实的支持:70%的房地产所有者是长期存在的房屋所有者。

他们不会出售自己的房屋-他们宁愿吃狗粮也不愿放弃自己的房屋。

澳大利亚的银行体系强大,稳定和健全。

即使有一些购房者在财务上过度投入了自己的钱,也不应真正担心家庭债务,因为总的来说,这是由负担得起的人掌握的。

当前,抵押贷款违约率非常低,要增加。

随着社区开始更加关注日冕病毒的经济影响,很可能会有大量资产流向优质资产,砖头和砂浆一直经受住时间的考验。

换句话说,股票市场的动荡将使一些投资者将房地产视为由澳大利亚700万房主支持的另一种安全投资工具。

实际上,这是唯一不受投资者支配的投资市场。