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为什么墨尔本的房地产价格下滑?

更新时间:2020-07-02 14:23:13 来源:海房之家

该月CoreLogic指数结果显示墨尔本房地产市场是因为COVID-19的发病最严重的省会城市表演。6月是全市连续第三个月下跌。与上一季度市场创纪录高位相比,该值下降了-2.3%。

该结果可能令人惊讶,特别是考虑到悉尼的增长率(通常与墨尔本的房产密切相关)低于同期的一半(-0.8%)。有几个因素可以解释为什么特别是墨尔本经历了更快的下降。

墨尔本有时处于“主导”周期,并且经常更加动荡

数据表明,墨尔本市场经历了先于其他市场的转变。这在最近的上涨中很明显,悉尼和墨尔本在2019年11月左右达到峰值增长率,而其他首府城市的增长率继续保持较温和但仍在加速。

下图显示了过去20年悉尼和墨尔本住宅市场的季度增长。这种较长期的看法表明,墨尔本超越悉尼的资本增长或看到更严重的下降速度并不罕见。这种差异在2010-2012年的低迷时期尤为明显,这是在全球金融危机后刺激经济增长的阶段,墨尔本出现了明显的过度表现。

在COVID-19之前的最近一次上涨中,墨尔本的增长率也超过了悉尼。墨尔本的季度增长率最高达到6.4%,而悉尼的季度增长率为6.2%。

这样一来,周期性地看到墨尔本的房价下滑速度要比其他首府城市更大。研究还表明,收入较高,家庭负债较多,投资者活动较高的房地产市场也可能对经济状况的变化更为敏感。

在整个墨尔本市场的最高四分之一价格中,这一点一直很明显,在上一次上涨中,价值增长最为强劲,目前跌幅最大。

墨尔本市场上也有高水平的投资,这可能会导致市场动荡,尽管悉尼也存在这种情况。ABS财务数据显示,过去5年中,投资者贷款平均占整个维多利亚州抵押贷款总额的32.3%。如下表所示,这高于大多数其他州和领地。

鉴于墨尔本在COVID-19爆发之前也经历了更高的增长率,并且可能即将走入低谷,因此墨尔本可能不是整个周期中表现最差的国家,而仅仅是基于过去的快照几个月。但是,一些关键的结构性因素给墨尔本的房地产价格带来了下行压力。

墨尔本的部分地区受到就业和移民人数下降的沉重打击。

墨尔本房地产市场可能受到就业和移民需求冲击的不成比例的影响。最新的ABS工资数据显示,在3月14日,维州的各州和领地的工资职位下降幅度最大。劳动力条件是在当前的低迷时期尤其具有影响力,当时的现金利率目标和抵押贷款利率处于创纪录的低位。

影响最大的就业部门是艺术和住宿以及食品和娱乐服务。在截至2020年2月的一年中,这些部门在墨尔本–内陆地区的劳动力中所占比例相对较高(为11.8%),其中在6月季度,住宅价格下降了-2.9%。此外,从3月中旬到5月底的薪资工作数据表明,澳大利亚SA4造成的薪资工作损失最大的部分之一是整个墨尔本–内陆地区。

此外,墨尔本住房市场最容易受到海外净移民需求的影响。在2018-2019年期间,墨尔本的净海外移民数量最高,为77369。这占到澳大利亚净海外移民的38.2%。

截止到2019年,净海外移民数量最高的地区是墨尔本–内部,墨尔本–东南和墨尔本–西南部的SA4地区。尽管6月份季度的结果显示,当前内陆东部地区下跌了近4%,但目前墨尔本的下降趋势仍然存在,但封闭的国际边界的冲击可能会加速该地区的下降。

下图显示,至少对于省会城市SA4地区,2019年海外净移民的高风险微弱,与3月底至6月底住房价格下降呈负相关。

但是,该图表还突出表明,显然还有其他因素在拖累房地产价格。对于曼杜拉(Mandurah),伊普斯维奇(Ipswich)和内珀斯(Inner Perth),6月季度价值下降似乎与突然撤出大量海外移民无关。

最后,值得注意的是,在接下来的几个月中,墨尔本整个COVID-19案件的第二次激增将对经济和房地产市场造成更大的打击。在这种独特的,精心设计的低迷时期中,政府的严格程度一直是决定经济绩效的关键因素。企业和家庭受社会隔离的时间越长,对房地产市场的影响越大。