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分析:纽约租房法对稳定公寓市场的影响

更新时间:2020-07-01 15:20:01 来源:海房之家

上周五签署成为法律的新租金法案已被描述为纽约房地产行业的“毁灭性”和“灾难性”。但是,这对于某些多户家庭业主而言意味着什么呢?

在新的立法就广泛的租金相关的问题倒是,从职位空缺和改进公寓转换和移动房屋。为了说明这些变化的实际影响,《真实交易》研究了一个假设的租金稳定公寓-假设的,积极地使租金最大化的房东-看看在新规则下房东偏爱的租金最大化工具的效果如何。

基本案例

对于我们的示例,让我们考虑一个典型的租金稳定的纽约市公寓,每月租金为1,300美元–根据住房保护发展部的最新分析,大约由租金稳定的租户支付的合同中位租金。而且由于这对于某些规则至关重要,因此可以说这间公寓位于100%的住宅建筑中,其中包含30个大小相等的单元。

现在让我们说房东想在法律上尽可能快地提高租金-有什么选择?

(为避免出现另一级别的复杂性,该分析不包括租金指南委员会允许的年租金增长,在过去几年中,年租金增长在0%到3%之间。)

优惠租金

首先,事实证明租户每月要支付的1300美元不是该单位的“法定租金”。房东在法律上可以收取1,500美元,但出于多种原因选择提供“优惠”租金。

旧规定:房东可以在下一次续签时开始收取法定租金,前提是原始租约中已明确规定。如果是的话,我们的租金现在是1,500美元

新规则:房东不能再为续租做此事。房租维持在$ 1,300

重大资本改进(MCI)

MCI是使建筑物中的“所有租户直接或间接受益”并满足其他一些条件的升级。想一想新的锅炉,一个新的屋顶,诸如此类的事情。根据一个复杂的公式,该公式考虑了建筑物中的单元数,每个单元的房间数以及居住空间的百分比,房东可以将MCI的成本转嫁给租户-但要受到上限的限制年租金增加。

旧规则:年度上限为6%,比RGB准则所允许的上限大得多。假设房东在MCI上的支出仅够在一年内达到该上限-借助约259,200美元的建筑改进,房东可以将租金提高6%至1,590美元

新规则:年度上限现在仅为2%。房东仅用MCI支出一年即可达到74,880美元,将我们的租金提高到1,326美元。(此外,这种增加将在30年后到期。)

这就是事情变得有趣的地方。虽然现有租户的租金上涨相对受到限制,但从历史上看,房东在新租户迁入时有更大的回旋余地。因此,可以说我们的公寓有新租户。

旧规则:对于新的两年租约,“空置奖金”可高达20%,使新租金为每月1,908美元。(如果以前的租户到位了八年或以上,则还将适用0.6%的额外“长寿奖金”。如果先前的租户支付优惠租金,也有一些警告-但是我们的先前的租户已经开始支付全额租金。)

新规则:现在没有空缺奖金。但!以前的房客在空缺之前仍在支付优惠租金,房东现在有权向新房客收取全部合法租金,在适用MCI的情况下,这笔费用为1,530美元。就是这样。

个人公寓改善(IAIs)

在这里,我们还有另一条规则,那就是在空缺期间房东可以利用,从租房租用的角度来看,这可能是最强大的之一。当房东升级到空置公寓时,成本的一小部分可以转嫁给新来的房客。

旧规则:在IAI上可以花多少钱没有明确的限制,但是以一个真实的例子为例,TRD在12月报告了几起业主索赔超过40,000美元的案例,尽管这是通过某种可疑的方式进行的。无论如何,这笔费用的1/40 – $ 1,000(!)–可以直接添加到下一个租户的月租金中,现在为$ 2,908

新规则:IAI的费用在15年内的上限为15,000美元,租金变化率已从1/40降至微不足道的1/168,因此现在最大可能的租金增加仅为89.28美元。(就像MCI一样,租金上涨将在30年后到期。)加上这一点,新租户的租金现在为$ 1619.28

放松管制

最后但并非最不重要的一点是,我们曾经是利润最大化的地主的圣杯:一旦租金超过一定门槛,就可以将所有空置的公寓从租金监管中移除-最近设定为$ 2,774.76。城市记录显示,2018年以这种方式解除管制的有4,628个单位。

旧规则:房东现在可以索要市场承受的租金。根据道格拉斯·埃利曼(Douglas Elliman)的最新报告,布鲁克林和皇后区的中位租金价格最近突破了3,000美元大关,而曼哈顿的中位租金约为3500美元。

新规则:“空置放松管制”已不再是一回事,而“豪华放松管制”(如果租户年收入超过20万美元,则可以取消对公寓的管制)也已取消。

无论如何,当前的月租金为1619.28美元,仍远低于旧的放松管制的门槛。

取消空置放宽管制意味着房东在试图提高租金时不再具有明确的最终目标。在这一点上,根据新规则,我们假设的房东基本上已经用尽了所有可用的工具来进一步增加租金,超出了RGB批准的大约3%的租金上涨。