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新加坡房地产市场重回正轨吗?

更新时间:2020-06-23 14:45:24 来源:海房之家

在防疫期间,新公寓的销售激增了一个月,每个人都失去了理智。好吧,冷静一下。虽然好消息是2020年5月新推出的新加坡公寓销售良好,但对房地产市场的步伐大喊大叫却有些戏剧性。让我们稍微说明一下:断路器之前也做得还不错。这可能只是持续的势头。无论如何,这是一个更现实的前景:

2020年5月:新的私人房屋销售“反弹”的月份

项目名称
2020年5月售出的单位

2020年5月的PSF中位数价格
项目%销售

淡滨尼的宝藏 56 $ 1,360 53%
铁线莲公园 55 $ 1,599 46%
佛罗伦萨公寓 54 $ 1,513 47%
埃斯塔公园 45 $ 1,680 87%
玉景 27 $ 1,733 65%
挂毯 23 $ 1,325 88%
斯特灵公寓 22 $ 1,910 78%
实龙岗的亲和力 21 $ 1,565 68%
皮尔蒙特大(EC) 17 $ 1,128 64%
牛顿的Kopar 16 $ 2,307 26%


乐观情绪来自上个月的新私人房屋销售:开发商设法转移了总共484套新房屋,比4月份增长了近75%。使时间变得特别重要的是时间:5月正处于断路器期的中间,当时所有的公寓均被锁定,房地产经纪人甚至无法安排观看。

此外,外国买家的数量可能会增加。永久居民和非永久居民购买的新公寓数量环比增长71.4%,从4月的42套增加到5月的72套。

尽管所有这些都是一个好兆头,但我们应该注意一些重要的细节:

首先,销售似乎主要由数量较少,数量较少的较小单位支撑。低于800平方英尺(平方英尺)的单位的交易量增长了70%,从4月份的199单位增加到5月份的319单位。我们可能只是看到挂得最低的水果的动向,因为开发商经常尝试首先以低量子的价格快速出售较小的单位(他们给人以更强劲的销售印象,同时推高了每平方英尺的平均价格)。

相应地,所有价格低于100万美元的私人住宅交易(不包括EC)环比从23.6%上升至28.7%。看来,对于新房和二手房来说,这都是买家抢购的低价单位。

淡滨尼的宝藏在2020年5月售出56辆,是所有新产品中销量最高的。

因此,可能值得怀疑的是,在未来几个月内能否维持购买力,尤其是当价格低廉的小型单位全部抢购而剩下的是普通大小的公寓时。一个经济恶化可能会看到买家不愿或不能承诺更多的正价单位。

其次,一个月是很短的时间,可以收集到有意义的信息。如果从更广阔的角度来看,例如按年销售,则新私人房屋销售量仍不到2019年的一半。去年5月,开发商转移了952套新房屋。

为了确定我们已回到正轨,我们需要查看showflats重新开放时销售量是否回到先前的水平。

但是,仍然有理由保持乐观,而不会对May的数字过于夸张。

虽然现在宣布我们回到正轨还为时过早,但有许多趋同因素可能表明卡的恢复更快。其中的关键是:

美联储承诺降低利率至2022年在经济低迷时期,房地产可能被视为避风港外国人表示愿意购买看不见的东西今年有很多单位达到其澳门币

#1:美联储保持最低汇率直到2022年底的承诺

美联储(Fed)可以影响新加坡银行同业拆借利率(SIBOR)。这很重要,因为许多房屋贷款与SIBOR利率挂钩。

由于美联储在3月初降息(降息幅度为0.25%,或接近零),SIBOR也大幅下跌。目前的一个月SIBOR率为0.25%,低于一月份的约1.74%。

现在,美联储还宣布了将利率保持低至至少2022年底的意图,这使得短期内新加坡人可以负担得起住房贷款。这对于希望最大程度地提高资本收益的投资者而言尤其令人愉悦。他们现在的利率可能低于1.3%。

#2:在经济低迷时期,房地产可能被视为吸引人的避风港

过去我们曾看到过这样的事件:面对经济低迷,一些投资者将清算股票等更具波动性的资产,并将其资本分配给房地产。

例如,可以回溯到2008年,我们看到一种情况,即全球金融危机导致利率暴跌(请参阅第1点),而投资者则涌入房地产,导致经济迅速复苏,甚至最终导致过热。尽管当前的情况有所不同(因为这是一种流行病而不是一场金融危机),但“逃离安全”仍然是常见的对策。

鉴于某些传统上较安全的投资(例如债券市场)在最低利率下将显示出非常低的收益率,因此尤其如此。这进一步增加了房地产作为投资的吸引力。

#3:外国人表现出购买意愿,但不进行肉眼观察

5月份,约有2000万美元的交易来自中国买家从国外购买的Marina One Residences的六个单元。他们真的不在乎下来探望。

因此,旅行限制(市场普遍认为这会减慢外国房地产投资)可能不会完全影响外国购买者的活动。外国人在新加坡投资也很重要。这些影响范围从人民币贬值的影响到中美之间日益紧张的关系。

对于其中许多买家(尤其是中国公民)来说,虚拟参观就足够了。毕竟,新加坡的开发商享有很高的声誉,我们的政府就像监督机构一样,确保住宅开发按高标准建造。

这是转售物业可能会亏损的地方。因为是二手货,所以买家几乎总是想在购买前亲自检查房屋。这也解释了为什么在断路器期间新公寓销售表现良好,而转售公寓却不能说相同。

新售与转售非土地私人住宅单元的比较(不包括EC)

售出单位/月 2020年3月 2020年4月 2020年5月
新品促销 660 277 486
转售 610 278 126


#4:今年有大量公寓达到其澳门币

正如我们早在2019年提到的那样,今年约有50,000个单位达到其最低入住期(MOP)。

大量新加坡人将其组屋单位作为迈向私有财产的最初“垫脚石”。面对连续七年左右转售的固定价格,他们比以往任何时候都更倾向于这样做。升级程序已于去年年底开始进入市场(请参见上面的链接),我们预计这一趋势将继续下去。

尤其是考虑到开发商现在给予选择性折扣,较低的利率以及其他投资选择的波动性。

总而言之,真正的考验可能会在下个季度出现。

考虑到从宏观角度来看有多少变量在起作用,现在很难在任何一个月的数字上施加太大的影响。到第二季度末,当断路器和Covid-19的影响真正出现时,房地产市场是否“重回正轨”的迹象将更加明显。

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